shìjiàn: yuǎn yáng jiàng jià chéng zhòng yào xìn hào gè dì lóu shì chéng jiāo liàng jià qí diē Prices around the ocean as an important signal of the property market turnover value of Qi
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随着以限购令为核心的楼市新政逐步落实，各地楼市成交量价齐跌，部分开发商的新盘价格也开始松动“降价潮”初现。
在北京，远洋一方北润园二期项目3月4日开盘，推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，均价约为21000元/平方米，最低价格甚至为19000元/平方米
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。而上一期开盘价为25000元/平方米，同区域内在售的北京新天地等项目，均价则多在26000元以上。
对于远洋地产这一率先降价的举动有专家表示，目前各地的均价下跌还主要是大量低价楼盘占成交主力、高价楼盘成交寥寥形成的结构性“虚跌”，但伴随市场供应量迅速萎缩，开发商的资金链不断收紧，市场格局也很可能被一个个楼盘降价促销所打破，楼市可能进入“实降”的第二个阶段。
南方日报记者 牛思远
●远洋降价成重要信号 北上广等地成交量价齐跌
3月5日，50余名远洋一方业主聚集在售楼处门口抗议。新国八条的突然出台，令这部分在前期以2.5万元均价购房的业主享受不到贷款利率优惠，并且面临着首付款提高的压力。
与开发商协商未果后，该批业主要求“退房”。而远洋地产在给媒体的答复中则直言：“当前房地产行业的大环境，对于消费者、政府和开发商而言都面临着史无前例的巨大挑战。”
远洋一方这只降价领头羊的出现，打破了原本观望的楼市僵局。据北京房地产交易管理网数据显示，3月6日，北京市住宅成交仅51套，几乎跌至冰点。据亚豪机构针对北京3月初在售楼盘调研显示，北京已经有35个楼盘出现不同程度的打折促销现象。房山绿地新都会去年均价1.57万元/平方米的户型，最新一期开盘价1.499万元，并有折扣和直减优惠。
类似的情况也出现在上海和广州等一线城市。中国房产信息集团公布的最新数据显示，上周上海全市商品住宅成交均价19216元/平方米，环比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房价再度跌回到去年4・17新政之后的水平。一系列新政调控之后，上海房价持续下滑，并跌破2万元关口。
3月5日，位于上海普陀区的陕西北路1688推出20套优惠21万―30万的婚房。这批面积在55万―74平方米左右的房源，之前售价高达4.5万―5万元，如今报价降到4万―4.5万之后又有21万―30万元的优惠，实际成交价降至3.7万―4.2万元之间，与最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上海康桥的中海御景熙岸开盘，实际让利空间达20%，开盘当天还推出了若干优惠。
类似的跌势在二手房市场似乎来得更早。来自汉宇地产市场研究部的数据显示，2月份，上海全市二手房成交均价为14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，这也是自2007年10月份以来上海二手房成交均价环比最大跌幅。
在广州，据搜房监控中心最新统计显示，截至2月28日至3月6日，全市共成交1070套住宅，环比上一周大跌28.81%，平均每套签约面积为118.22平方米，是近七周来网签套均面积首次跌进120平方米。值得注意的是，春节后广州一手住宅周成交均价已连跌四周。统计至3月5日的上周成交均价10512元/平方米，环比跌1.5%，已现出现量价齐跌的局面。均价较之前三周的跌幅，从远及近分别为：9.82%、1.1%和11.75%。
事实上，伴随着地产调控的强力推行，3月份第一周全国一线城市均呈现出成交量大幅下跌，房价下挫的势头。中国指数研究院的数据则显示，3月首周楼市均价广州降1.55%、深圳降2.08%、上海降1.19%、天津降0.87%、杭州降16%、海口降27%。
●负债率上升拉紧资金链 开发商对未来市场开始悲观
“我们认为目前销售停滞，复苏关键在于降价。”3月初，高华证券在中国房地产投资需求最为旺盛的长三角地区进行了为期4天的调研。通过对5个城市的开发商、中介和房地产项目调研，高华证券表示，该地区开发商对今年房地产市场的前景不甚乐观。“开发商预计3月份销售可能会创历史新低。”
中房信分析师薛建雄认为，新一轮调控后的房价底部已现，多数开发商可能视市场情况调整价格推盘，这意味着短期内会有更多楼盘降价或压低预期售价推盘。世联研究最新报告也指出，2011年的市场供应量充足，成交量大幅萎缩将对价格形成下行压力。
“3月份北京上市的新盘大多采取了以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转，"日光"的现象基本不现。”北京中原市场总监张大伟分析称，在一手房降价的刺激下，二手房市场心理价位也将明显下调。
而另一方面，成交低迷正在日渐拉紧开发商的资金链。21世纪不动产集团市场总监林蕾分析，多数开发商现有资金支撑到6月没问题，但三季度后，将有更多开发商不得不加入降价的阵营。3月4日，知名财经评论员叶檀则在《中国房地产处于裂变前夜》一文中提出，“很多房地产商负债率处于高位，患上融资饥渴症”。
文章引述国家统计局数据称，2010年中国房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。而央行数据显示，去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10%，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。“目前，包括大型开发商在内的房地产企业负债上升，万科、保利的负债率都达到70%，一些公司在100%以上。”
与此同时，从去年开始，各银行房地产信贷未见松动迹象，无法从根本上缓解开发商资金压力。对于开发商而言，利率等成本上升，并且一般无品牌的开发商还得不到高价融资机会。海外融资只是部分在境外上市的大型开发商的特权，并且融资额不大。
在远洋率先打破僵局之后，近日在北京一次包括万科、富力、远洋、中信等高层在内的房企老总聚会中，这些房企领导者均对未来市场流露出悲观的看法，认为限购政策会长期存在。
SOHO中国董事长潘石屹近日则在微博上表示，感觉大家都对市场很“慌”。潘石屹分析称，“过去两个星期，多家上市公司在香港发高息债，利率高达11%，从这么高的利率可以看出他们对资金需求的迫切心态。”他表示，楼市大调整正在酝酿。“未来两三年至少有50%房地产企业会被淘汰”。
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(责任编辑：刘玉洲)