事件: 北京盈科中心遭覬覦 李澤楷再生套現念頭 Beijing has been coveted by Richard Li Pacific Century idea of regeneration cash
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“小超人”李澤楷在中國內地唯一的一套物業――北京盈科中心日前成為香餑餑。
在被港媒爆出“李澤楷欲出售盈科中心”的消息，李澤楷掌舵的電訊盈科旗下的盈科大衍地産公司（以下簡稱盈大地産）終於公開承認，最近有若第三者已達收購盈科中心的意，而公
相關公司股票走勢太平洋
司對投資機會持開放態度。
2008年的出售計“流産”之，盈科中心再次為李澤楷迎來“套現”機會。
二度套現
作為區域性標志建築，盈科中心在北京三屯這個以酒吧聞名的地帶，已經坐落10年。
這是李澤楷在內地最早開、且為目前唯一持有的一個地産項目。上世紀末，李澤楷將集辦公、居住、購物、餐飲、休閑娛樂為一的綜配套物業的開形態引入北京。整個項目占地面積1萬平方米，總建築積約22萬平方米，整個建築群由兩棟甲級寫字樓、兩棟高級服務式公寓及近3.8萬平房米的太平洋百貨購物中心構成。
助自身優勢，李澤楷為盈科中心也配備高科技通訊設施，加之優質地段，落成伊始即吸引衆多租戶入住。包括ＩＢＭ、波音、三菱電機等國際知名企業一度是該中心的租戶。
儘管出租率一直都不低，李澤楷卻在十年間二度傳出出售物業的消息。
在2008年的4月，盈科大衍公司網站出《磋商出售北京盈科中心》公告，宣佈“正在與有意買商討出售其於北京盈科中心的權益。”該綜項目未售部分總建築積為169915.83平方米及861個車位，根2008年2月29日進行的估值，市值可達41.03億港元。“儘管出售的價格、時間及其他條款尚未落實，但預期北京盈科中心的淨收購價將在41.03億港元正負5%這一浮動圍內。”
但事，李澤楷未將盈科中心出售。業內普遍推測首度套現流産是由於金融危機的影響。
在最新的市場傳聞中，李澤楷給盈科中心開的價格仍然是40億元人民幣。但盈大地産方面未對此做出應。是承認，的確有“若第三者就收購北京盈科中心的權益與本集聯繫”。
“現在那麽多投資者看重商業地産，也未必是因為形勢有多好，而是許多閑錢沒處去。”上海中原地産研究咨詢部總監宋會雍對時代周報記者稱，但投資是否成功，離不開具項目的投資回報率。
長短利益的選擇
盈科中心的經營現是否會對投資者産生吸引力？
“在毗鄰使館區的三屯商圈，盈科中心基本沒有什麽競爭對手，因為附近好的寫字樓並不多。除師團團结結湖附近的嘉盛中心之外，衹有還未開始經營的‘世貿・三工’。”北京“樓區”網寫字樓經紀人介紹，目前盈科中心寫字樓的租賃價格能夠達到每天8元/平方米，即每月240元/平方米，比戴德梁行分析報告中提供的去年第四季度北京甲級寫字樓的平均租金每月171.16元/平方米要高，而整個寫字樓的出租率超過90%。
半年之前，盈科中心寫字樓的租賃價格剛剛企及每天7元/平方米的水平。根中國寫字樓研究中心（CORC）統計，2010年北京寫字樓市場供應量達235.2萬平方米，較2009年減少28.3%；而全年租賃市場呈現出需求持續上升，成交急劇放大，整空置率持續走低的態勢，租金價格較2009年上升29個百分點。
戴德梁行的分析報告更稱，未來北京甲級寫字樓市場前景良好，預計到2014年，租金仍將以每年約4%的速度增長。盈科中心的未來似乎也一片大好。
除寫字樓外，盈科中心還擁有公寓和購物中心等其他業態，電訊盈科2010年上半年年報，截至去年6月30日，北京盈科中心在半年中的平均租用率為75%。
“在商業物業普遍回報率偏低的情況下，75%的出租率算是不錯的成績。”宋會雍點評道。
但包括李澤楷在內的所有地産商都會面臨一個選擇―持有型物業帶來大量資金沉澱的壓力，租金收入能細水長流，但長期來看能夠穩定現金流，且具有資産增值的潛力；若將持有物業售出，則能夠在短時期內利頗。
根電訊盈科的年報，2009年，北京盈科中心共錄得租金收入總額約為2.12億港元，而2008年則約為2.3億港元。相對盈大地産在上述兩年分取得的42.22億元和99.43億元的營業額，北京盈科中心的租金收入所占比例不算大。
但若按照此次傳聞中的40億元的出售價格，李澤楷能夠一夜之間就實現2009年全年的營業額。
盈科地産企業傳訊部在給時代周報記者的復查和公司公告中，示尚未對是否出售項目作出任何决定，但“一直將繼續積極在國內尋求地産及其他長遠投資機會”。李澤楷顯然對這樣的投資機會持開放態度，盈大地産也示會研究任何值得考慮的建議，將仔細分析當中的利弊。
“小超人”的“套現生涯”
選擇出售還是持有，同李澤楷來的行事風格息息相關。著名財經評論人葉檀曾經示，“李澤楷是資本而非實業，他的財富來源於資本增值轉手出讓取暴利。”
迄今為止，“小超人”的創業生涯，被不少業內人稱作資本玩的“套現生涯”。
有着加拿大多倫多哥頓投資銀行顧問經的李澤楷，在和記黃埔的第一個大動作，就是1991年創立衛星電視，1993年又將衛視股權出售給傳媒大亨默多，成功套現53億港元。
這次震驚業內的事件讓李澤楷資本運作的“財技”得以充分展現，同時也為他1993年自立門戶、創建盈科拓展提供資金。
1995年底，李澤楷從英之傑太平洋購入魚涌皇冠車行大廈，作價6.75億；而短短8個月即售與置地，淨賺1.35億港元。這次不動産投資，讓李澤楷到巨大甜頭。
此，李澤楷在房地産領域乘追擊。1997年，他在日本總投資80億元，購入一幅位於東京代田區連接東京火車地鐵站的地皮，積達5萬多平方英尺，興建盈科中心，成為10年來單一外國投資者在日本的最大投資。但未料及日本經濟繼續滑坡，地皮迅速貶值。當時李嘉誠及時出手，旗下和黃集買入盈科的東京地皮四成半股份，讓其暫渡難關。
2006年1月，李澤楷以5.1億元總價、超過1萬元/平方米的樓單價拿下北京盈科中心旁邊的工北路4號地塊，高調宣佈將建成高檔公寓，作為盈科中心二期。
但事，李澤楷仍在2009年8月，將此項目轉讓給瑞安建業，“以讓集套現資金，讓資源專註投放於日本北海道及泰國南部攀牙省具標志性的展項目上，同時令集的財務更靈活。”
儘管由於該地塊遲遲未開工，讓盈大地産遭到監管單位國土部門的處罰，讓李澤楷暫時失去在北京進行土地交易的資格，但粗略計算，這一次項目轉讓，為李澤楷帶來除稅前大約2.35億港幣的收益。也正是因為這個項目的出售，讓盈科大衍在2009年的綜純利達到5.94億港元，較2008年的5.13億港元上升16%。
值得擔心的是，按照盈大地産目前的佈局，若將盈科中心售出，則公司將剩下香港、日本和泰國的物業，在中國內地將變成“零項目”，其內地地産展之路更加充滿變數。
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