经济商企 沒有賣不出去的房子:房價博弈   》 第1節:房價是房地産市場博弈的核心(1)      易憲容 Yi Xianrong

當前最大熱點的是什麽?關心的人群最多的是什麽?對百姓生活影響最大的是什麽?群衆意見最大的是什麽?論戰最激烈的是什麽?利益糾結最嚴重的是什麽?老百姓對政府最期待的是什麽?政府努力時間很長但是遲遲不見效果的是什麽?利潤率最高的行業是什麽?廣告出手最豪闊、最密集的行業是什麽?行業黑幕最黑的是什麽?答案衆說紛紜,但是我想,房價問題,房地産問題,恐怕比較符合民衆的印象。不信,你去網站、報紙去看看,房子問題或許此時此刻又成為熱點話題。本書講述的就是這個大熱點,作者就是這個熱點中的熱點人物--易憲容。 本書名為《房價博弈》,書中內容為易先生近來對房價問題最尖銳的批評,最深刻的分析,最溫情最實際的普羅關懷,最睿智的政策建議。一書在手,房價風雲盡在眼底,社會爭鳴一覽無餘。正義與邪惡,真理與黑暗,民衆利益與學者的良知,充斥在書中的字裏行間……房價問題,請聽易憲容先生的激情訴說。
第1節:房價是房地産市場博弈的核心(1) 房價博弈 易憲容 房價是房地産市場博弈的核心(代序) 據報道,國內房地産市場"救市論"在喧鬧兩個月後,政府部門調查報告結論是,目前房價運行比較穩定,商業銀行也沒有因樓市造成重大風險。也就是說,面對鬧哄哄的房地産"救市論",政府給出了一個清楚明確的結論:國內房地産市場根本就不存在什麽"救市"的理由。 其實,衹要看看世界上任何一個房地産市場,如果房地産市場的銷售放緩,房地産企業面臨破産與倒閉的,沒有看到哪一個國傢的政府是會來救房地産企業的。房地産企業有生有滅,是市場的常識與永恆主題,有哪個國傢的政府會因為房地産企業破産來救房地産市場的。從市場經濟法則來說,這衹能是天方夜譚的事情。 但是,在中國,儘管早些時候,不少房地産的商人一直在大聲叫嚷房地産市場面臨多少危機,面臨多少風險,而這些風險又如何會影響國內金融體係,會如何導致中國金融體係危機,但是到目前為止,國內房地産市場,根本就沒有看到一傢房地産企業由於經營睏難而破産或倒閉的。按照市場基本法則,在激烈競爭的市場中,如果在近十年的時間,一個行業內根本就沒有看到這個行業有任何企業由於經營睏難而破産倒閉的,那麽這個行業會有問題嗎?這個行業正常嗎?一個在政策蜜月中渡過的房地産業,大把大把的暴利在短期內捲入少數人手中,這個行業似乎永遠不存在企業破産的情況。但是,當這個行業的暴利模式被新政策打破時,這些人當然不會心甘情願讓煮熟了的鴨子飛了,當然希望政府的政策永遠讓這種暴利模式不改變。但是,如果我們的地方政府停留在這個基點來保護房地産市場這種暴利模式,那麽不僅違背了中央的房地産政策,也侵害了廣大民衆的利益。 也就是說,這些房地産救市之論,表面上是從公共利益角度來保證房地産市場的發展,表面上是從國傢利益上要求房價不能下跌,但實際上,僅是藉公共之利來獲取個人之利。因為,在任何一個市場中,豈有價格衹會上漲而沒有下跌?價格的漲跌本來就十分正常。而把一個正常的東西說是禍害,說成是對公共利益有害,不知這是哪裏來的道理。 從這幾年國內房地産市場的情況可以看到,當國內房地産市場價格在快速飈升的時候,當時不少研究表明,由於國內房地産市場的價格快速飈升,從而使得房地産市場的價格遠遠脫離了絶大多數城市居民的支付能力,不少地方房地産市場泡沫涌現,國內房地産即將出現調整。但是,不少人都在說,國內房地産市場的價格之所以會這樣快速上漲,房地産市場泡沫之所以大,這是因為國內房地産市場的"剛性需求"决定。房地産市場需求是"剛性"的,而且政府的宏觀調整又在約束供給,房地産市場的價格豈能不漲?在早幾年,特別是在2007年房價在快速飈升的時候,儘管房地産開發商及一些政府官員找到無數個房價上漲理由,但是,歸根到底,房價上漲的一個理由就是"剛性需求"。 可是,不知為什麽,當中央的十七大報告要求房地産市場為民生的市場,24號文件和359號文件,2008年溫傢寶總理的政府工作報告對國內房地産市場的投資行為與消費行為作一個區分,政府的政策在鼓勵居民的住房自住性需求,遏製住房的投資或投機性需求,整個國內房地産市場就發生了翻天覆地的變化了。 這種變化主要表現為,儘管今年以來國內房地産開發增長越來越快,各種渠道流入房地産的資金越來越多,房地産開工及竣工面積越來越多,但住房的銷售迅速下降。也就是說,當政府的政策對房地産市場不合理的需求或房地産的炒作進行某種程度上的限製時,房地産市場銷售也就迅速下降。這種現象說明了什麽?是不是房地産市場的"剛性需求"在一夜之間消失了?為什麽早些時候所主張"剛性需求"會不見了呢? 其實,在福利性分房嚮商品化住房轉軌的過程中,住房的"需要"是一個無限大的量,再加中國人口基數大,城市與農村二元經濟結構,這些都表明中國城市的住房"需要"是無限的。但是,這裏所指的是居民的"住房需要",而不是"住房需求"。所謂的"住房需要"就是個人有改善其住房居住條件願望,但獲得住房不需要用市場貨幣的形式來支付。如果說,個人的住房不需要用貨幣支付來獲得,就中國的人口無限多、大量農民進城需要無限多的住房來說,當然中國的住房有無限的"剛性需要"。但是,在市場經濟下,這種"剛性需要"有可能嗎?市場沒有貨幣來支付稱之為市場嗎?因此,在市場中,"剛性住房需要"衹能是一種願望或一種美好的夢想。



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第1節:房價是房地産市場博弈的核心(1)第2節:房價是房地産市場博弈的核心(2)第3節:房價是房地産市場博弈的核心(3)
第4節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(1)第5節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(2)第6節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(3)
第7節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(4)第8節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(5)第9節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(6)
第10節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(7)第11節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(8)第12節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(9)
第13節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(10)第14節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(11)第15節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(12)
第16節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(13)第17節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(14)第18節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(15)
第19節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(16)第20節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(17)第21節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(18)
第22節:瘋狂的房價,最不平靜的話題(19)第23節:政府如何走出睏局(1)第24節:政府如何走出睏局(2)
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