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金融股票 》 打開經濟問號：次貸颶風的未解之謎 》
第15節：次貸颶風的未解之謎(15)
佚名 Yi Ming
藉款者信用評分越高，貸款等級越高，相應的首付要求也越低。這也體現了風險補償原則。而按揭成數越高，藉款者違約傾嚮越大，相應的首付要求就越高。在1998年危機之前，首付額呈現逐年下降趨勢。而1998年之後，貸款者開始提高首付要求，貸款結構發生變化。按揭成數低於70和大於100的次級抵押貸款大量減少，而首付為10%的次級抵押貸款量上升顯著。
提前償付罰金也是控製風險的措施之一。當利率下降的時候，次級抵押貸款藉款者傾嚮於提前償付貸款，以便以較低的利率重新申請貸款。而貸款的提前償付會給貸款者帶來損失，並且由於提前償付的可能性不可預測，這種損失也是不可測的。因此，為限製提前償付這種行為，貸款者要對提前償付者收取一定的罰金。
次級抵押貸款市場的發展
首先，1980年的《存款機構解除管製與貨幣控製法案》解除了美聯儲規定的利率上限。1982年的《可選擇按揭貸款交易平價法案》允許使用可變利率。1986年的《稅務改革法案》禁止消費貸款利息免稅。這一係列的法案都為次級抵押貸款市場的發展提供了一個良好的法律環境。
其次，從20世紀90年代末開始，利率持續走低，現金流出式再融資開始流行。藉款者不斷藉入新債，償還舊債，並且新債的數額要超過原有債務。在房價持續上漲的時期，這種方式能使藉款者源源不斷地獲得資金來源，進而增加了次級抵押貸款的需求。
最後，市場中相繼出現的各種變化也給次級抵押貸款的發展提供了較好條件。例如20世紀90年代初期，由於利率上升，標準抵押貸款需求減少，按揭經紀人開始將更多的目光投入次級抵押貸款市場。而在20世紀90年代中期，資産證券化的興起又給次級抵押貸款市場的發展提供了良機。
美國房價增速與GDP增速走勢圖（1964～2006年）
資料來源：人民網經濟頻道。
按揭貸款證券化增加了資産的流動性，次級房貸市場開始迅速繁榮。在早期的飛速發展中，由於對風險的認識不足，次級抵押貸款定價普遍偏低。1998年亞洲金融危機爆發後，這一市場存在的諸多問題開始得到關註。雖然這場危機使次級房貸市場一度萎縮，市場發生大規模整合，許多小公司都相繼倒閉或被收購，但同時也使得投資者風險意識增強，以提高首付金額、采取提前償付罰金等措施限製風險。
危機過後，由於房價上漲以及利率持續下降至40年來的最低點，投資房産的成本降低。在房價不斷走高時，即使藉款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房産增值獲得再貸款來填補缺口。因此，20世紀90年代末次級抵押貸款又開始了新一輪增長，直至今天這場危機的爆發。
這一麯折的發展表明，次級抵押貸款市場雖然天生存在高風險，但是至少在本次危機爆發前正在逐步走嚮成熟。因此，作為一種具有巨大市場潛力的新産品，其價值不能因為存在風險和問題而遭到否定。
次級房貸危機前傳
在美國，有相當數量的低收入者或者金融信用不高的人群。按照美國房屋貸款原來的嚴格審查程序，他們是不太可能獲得購房貸款的。但美國銀行傢的胃口永遠難以滿足，當大部分普通人的房地産按揭貸款資源開發殆盡後，他們又將眼光盯上了那些根本“不合格”的貸款人。因為這也是一個巨大的市場，衹要降低貸款門檻，購房的需求就會釋放出來。
於是，現在美國的“住房按揭貸款”市場就分成了三個層次：一是優質抵押貸款，二是“Alt-A”抵押貸款，三是次級抵押貸款。它們的分類是按照對藉款主體的信用條件的評級好壞來區分的。此外，在美國還有政府支持的抵押貸款和優質大額貸款等兩類抵押貸款。
次級抵押貸款的“優惠”有：次級抵押貸款的貸款利率通常比優惠抵押貸款高2%～3%，次級貸款對放貸機構來說是一項高回報業務，但由於它對藉款人的信用要求較優惠級貸款低，因此次級房貸機構面臨的風險也就更大。“Alt-A”抵押貸款的利率普遍比優質貸款産品高1%～2%。
《中国财经报道》栏目组 編譯
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【資料來源】機械工業出版社 |
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