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個人或團體保有所有權的房屋及地基 Individuals or groups to maintain ownership of the housing and foundation |
| 個人或團體保有所有權的房屋及地基。 曹禺 《日出》第二幕：“他還問我現在銀行所有的房地産是不是已經都抵押出去了。” |
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樓房
房地産是指土地、建築物及固着在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。
房地産由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動産。
房地産可以有三種存在形態：即土地 、建築物、房地合一。在房地産拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。 |
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每一類拍賣標的都有自己的特殊性，這種特殊性是與該類標的物的特性相聯繫的，房地産有以下幾個特點：
（一） 位置的固定性和不可移動性。
（二） 使用的長期性。
（三） 影響因素多樣性。
（四） 投資大量性。
（五） 保值增值性。 |
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由於房地産是由土地及地上的建築物、構築物構成，對於土地和房屋可以按以下方法分類：
（一）根據土地的用途分類：
根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類：
1、 居住用地
2、 公用設施用地（含商業用地）
3、 工業用地
4、 倉儲用地
5、 對外交通用地
6、 道路廣場用地
7、 市政公用設施用地
8、 緑化用地
9、 特殊用地
（二）根據房屋的用途分類：
按照房屋的使用功能可以分成八類：
1、 住宅
2、 工業廠房和倉庫
3、 商場和店鋪
4、 辦公樓
5、 賓館酒店
6、 文體娛樂設施
7、 政府和公用設施
8、 多功能建築（綜合樓宇）
房地産開發流程管理與質量控製
保證房地産開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標準，推行質量認證，的確是一條必由之路。康達信管理咨詢機構房地産項目中心通過咨詢實踐，深感房地産開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。
一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。
二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、徵地、拆遷、委托設計、委托施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，决勝千裏；要按照策劃的結果，編製質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。
三、嚴格按ISO9000對採購的要求和國傢《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。
1、委托規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可采用議標的方法，重大項目可采用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符閤城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建築，還是聯片開發，都應和周圍的建築及環境相協調，並體現出設計大師們高超的建築藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能衹顧自身經濟效益，不顧社會效益。
2、委托施工時，可采用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。
3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。
四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控製，保證工程質量。
開發企業在工程招標後，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期準備後，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標準來要求他們。
1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包；
2、對每一個工程項目都必須編製質量計劃，明確對施工過程控製的要求；
3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書，嚴格按規程操作；
4、使用合格的施工設備和檢測器具，並保證施工安全；
5、對特殊過程必須嚴格控製，消除日後的事故隱患；
6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。
五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控製。
1、對於該委托監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委托監理；
2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行；
3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批 ；
4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。
當然，房地産開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。
對於房地産開發企業來說，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標準）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標準），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控製和改善，才能使人與自然和諧；也衹有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地産開發企業帶來效益。 |
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目前，對於中國房地産行業在未來經濟中地位之最大質疑，莫過於2007年4月份，由國傢發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組完成的一份名為《宏觀調控：重點調整過剩流動性的流嚮》的專題報告，文中建議政府高層放棄房地産支柱地位，徹底改變房地産依賴型的經濟模式，主要理由為：以房地産為支柱行業，將導致大量的資金和其他資源過度地追逐房地産，從而使製造業升級缺乏資金、技術和人力資源等方面的支持。因此呼籲國傢和地方要在發展政策上改變“房地産偏好”。報告還指出，經驗證明，發達國傢在其工業化的過程中都沒有把房地産作為支柱産業，經濟發展對它的依賴性不強。相反，那些在工業化過程中過度發展(或過度依賴)房地産的國傢如東南亞“四小虎”卻遭遇了嚴重的經濟危機。
對於以上的觀點，我的看法是，雖然從中國未來經濟發展的總體趨勢看，實現産業升級尤其是製造業升級換代是一個必然趨勢。但報告作者把限製製造業升級的大部分原因，歸咎於房地産行業，顯然屬於沒有搞清楚房地産行業與製造業的本質。
首先，就房地産行業來說，地區發展過度依賴房地産行業，確實容易引發投資泡沫與經濟過熱現象。因此相對而言，發展以製造業升級為經濟支柱的新型工業化道路，也確實是未來中國經濟發展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認為，製造業升級可以馬上替代房地産行業，成為各地區發展的新支柱産業，無疑是片面而書本化的。原因如下：
第一，報告對製造業發展阻力的認識不足
作為一個發展中國傢，中國在現代化進程中所處的後發地位是一個具有本質性的最大劣勢。由於早先加入這一進程的西方國傢已跑出很遠並取得巨大的成功，决定了後發國傢在開始走嚮現代化時便已處於明顯的劣勢地位，難以實現持續高效且大規模地發展工業。資金缺乏、技術落後、人口包袱、環境壓力、傳統重負，以及國際政治經濟環境的變化，都會使後來者的現代化進程阻力重重。因此，雖然中國製造業的發展已形成一定規模，但目前在全球産業價值鏈中，仍然處於垂直分工體係低端，衹能逐步的嚮高端分工轉移，無法一蹴而就。像當前製約中國低端製造業的外貿需求瓶頸，與製約高端製造業的核心技術瓶頸，並不是靠政策重點扶持與大量註入資金就能解决，而是必然要經歷一個“摸着石頭過河”的漫長發展過程。
第二，報告對房地産業的産業特性認識不足
與發展製造業阻力重重相比，房地産業的最大優勢之一，是它並不像工業製造業那樣需要一些承載基礎，而是在任何一個城市裏都可以催生，並在短時間內匯集巨額資金，拉動無數投資機會。對於象中國這樣一個工業承載基礎薄弱，又處於後發劣勢的發展中國傢，需要一個像房地産行業那樣能大範圍帶動經濟尤其是落後地區經濟的支柱型産業，在這一點上不能盲目與發達國傢相比。
至於房地産與製造業的關係，我們認為不但不是相互排擠與競爭資源的關係，而是互相推動、相互促進的關係。即通過對生活配套、商務配套、工業配套的打造，在原有地區産業承載基礎上，增加對外來人口、技術、資金的吸引力，而當工業製造業發展後，又會反過來成為推動房地産發展的最好動力。至於出現所謂“過度發展房地産業”的現象，在很多情況下，是由於工業製造業升級的睏難阻力巨大，導致其發展速度遠遠不及房地産業，因而造成房地産行業“一枝獨秀”的現象，在很多人眼中，這樣的局面就成了“過度依賴”房地産行業了。
第三，報告對房地産業的經濟重要性認識不足
房地産行業對國民經濟的影響，主要體現在拉動經濟與穩定經濟的重要性。首先，從拉動經濟方面來看，房地産業可以拉動上下遊如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、傢電等一係列産業的發展，據統計房地産行業直接或間接影響60餘個行業。考慮到房地産開發投資通過關聯産業和拉動消費對GDP的拉動，當前房地産開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩定經濟方面來看，由於産業關聯度高，房地産開發投資的大幅波動，可以帶動其它相關産業也出現波動，最終必然會引起經濟的波動。同時，由於開發商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地産開發投資中至少超過40%的來自於銀行貸款，因此保持房地産開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展也具有重要意義。 |
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房地産銷售十一要素
1.樓盤：作為房地産銷售人員，你必須瞭解你要銷售的産品——房子，必須深信，你要銷售的房子能夠滿足你潛在客戶的基本要求，甚至可能還會帶來超值。作為銷售人員要熱愛你的産品，要知道自己産品的特色，及其與目標顧客之間的共振。
2.售樓人員：要讓客戶感到你是他們的朋友，是他們的購房顧問，是他們最願意與之交談的人。顧客往往是因為喜歡你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心，必須把握住以下幾個關鍵問題：一是豐富的房地産專業知識，對自己銷售的樓盤了如指掌，熟記於胸；二是反復的演練，衹有將對客戶的銷售演示達到無懈可擊，哪些話該說，哪些話不該說，有些話說到什麽分寸，哪些要重點介紹，哪些要一般介紹，這都要事先準備好；三是售樓經驗，衹有經過持久的不懈努力，具有真誠的敬業精神，善於在實踐中歸納和總結，比別人多一份思考，才能獲得成功必備的技能。
3.客戶：售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買决策的人。譬如問一些“你是公司的老闆吧？”“是不是再徵求一下太太的意見？”等既得體面而又十分有益的問題，千萬不要浪費時間去找你以為可能是你的顧客，在還沒進入銷售流程前，你不可能知道誰會買。在這些人身上花費你大量的時間有時候很可能是徒勞無益的，用最快的時間發現你的客戶並最快成交，用最快的時間打發掉不是我的客戶，這永遠正確。
4.推銷自己：房地産銷售人員給客戶第一印象至關重要，所以臺灣的房地産銷售公司老闆允許自己的銷售人員在上班時間去理發店也就不足為奇了。真正的專業售樓人員對說什麽把握得極準，而且能夠吸引客戶聽下去。是客戶感覺到你非常真誠，而不是誇誇其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領，成功地推銷自己。
5.推銷開發商：目前，很多商品房延遲交房，施工質量燈光問題投訴日益增多，如果你的開發商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那麽就套十分自豪地想客戶推銷你的開發商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海裏。
6.推銷樓盤：售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絶妙的理由，並說服他考慮購買，可以說“這是開盤價，過兩天就要漲價了”、“衹優惠十套”，說話要簡潔，並機智地加以運用，不要讓客戶認為你是在下套讓他去鑽，不然的話，潛在客戶不會認真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現場介紹了。
7.現場講解：聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然後再正式介紹。當客戶覺得能瞭解新鮮有趣的信息時，就會願意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優點和獨到之處，做個好的演員，背好臺詞，設計你的一舉一動，包括客戶一進售樓處講些什麽，在參觀樣板房的路上講些什麽，現場講些什麽等等。一切努力都衹為一個目標：嚮客戶推銷你的樓盤。
8.帶給客戶高附加值：客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。你在嚮客戶介紹你的樓盤時，就應該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什麽地方，因此，你得掌握將價值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。
9.製造緊迫感：要想讓客戶現在就購買你的樓盤，就必須熟練地運用銷售技巧——製造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現在買的理由以及投資回報。要製造緊迫感，首先應讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。
10.銷售建議：你無法成功將産品推銷給每個人，但肯定能、也應該能讓每個人都明了你的銷售建議。這時，你應相幹客戶再次陳述樓盤的優點，高附加值以及優惠條件。另外，還要說一下發展商是如何的可靠和穩定，以及相應的實力，一展你的本領，才幹和學識，言簡意賅地說明購買程序和有關交易條款註意事項等。
11.結單：結單是你精心運籌、周密安排、專業推銷、辛勤努力的必然結果。當客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買决策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是决定“買”還是“不買”的時候了，如果你使客戶信服了，並成功地運用上述要素，結單的可能性就有80%了。 |
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（一） 房地産業是指從事土地和房地産開發、經營、管理和服務的行業。
（二） 房地産業主要包括以下一些內容：
1、 國有土地使用權的出讓，房地産的開發和再開發，如徵用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;
2、 房地産經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；
3、 房地産中介服務，包括房地産咨詢、估價和經紀代理、物業管理。
4、 房地産的調控和管理，即建立房地産的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，製定合理的房地産價格，建立和健全房地産法規，以實現國傢對房地産市場的宏觀調控。
房地産
目前外資投資中國房地産主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。
房地産（real estate)
房地産是房産和地産的合稱。又稱不動産。房地産是一種不能移動，或移動後會引起性質、形狀改變的財産。
房産主要包括住房房産和營業性房産。
房産的交易形式有：（1）房産買賣。其中包括國有房産的買賣、集體房産的買賣和私有房産的買賣。（2）房屋租賃。（3）房産互換。（4）房産抵押。
地産主要包括土地和土地資本。
土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發投資，這種投資要轉化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。
地産的交易形式有：（1）一級市場。這是由國傢壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理産權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。
外資進入房地産市場的主要渠道，包括外商直接投資、藉用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。 |
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以長綫期房為恥，以現房準現為榮！
以追求暴利為恥，以合理價格為榮！
以虛假宣傳為恥，以實事求是為榮！
以欺詐宰客為恥，以誠信銷售為榮！
以金錢上帝為恥，以百姓上帝為榮！
以醜陋戶型為恥，以陽光戶型為榮！
以燕過拔毛為恥，以慈悲為懷為榮！
以房子縮水為恥，以科學測量為榮！
以縮減配套為恥，以規劃配套為榮！
以強嫁物業為恥，以招聘物業為榮！
以偷稅漏稅為恥，以合理納稅為榮！
具體而言，“一類居住用地”是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、並且佈局完整的用地，獨立式住宅的層數基本是3層或3層以下。 “二類居住用地”涵蓋了分佈廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建築為主、配套設施齊全、佈局完整的用地，該類用地在全市分佈廣泛，在居住用地中占主導地位。根據用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以後建設3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二類居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。
（1）關於“一類居住用地”（R1）和“二類居住用地”（R2）的說明
“一類居住用地”和“二類居住用地”主要是城市居民住宅用地，屬於國有土地，由城市居民區的業主共有居住區的土地使用權。從住宅的建築形式區分，現在建設的城市居民住宅又包括獨立式住宅和普通單元式住宅兩種。獨立式住宅的數量很少，主要是以低層別墅的形式出現；單元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建築物。由獨立式住宅和單元式住宅形成的住宅區是經過規劃由開發單位興建的住房，建築物分佈疏密有緻，並建有較完善的居住配套設施。以上述兩類建築形式為分類標準，分別確定了“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類。具體而言，“一類居住用地”是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、並且佈局完整的用地，獨立式住宅的層數基本是3層或3層以下。 “二類居住用地”涵蓋了分佈廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建築為主、配套設施齊全、佈局完整的用地，該類用地在全市分佈廣泛，在居住用地中占主導地位。根據用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以後建設3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二類居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。
（2）關於“三類居住用地”（R3）的說明
“三類居住用地”主要是針對在工業區、倉儲區和學校（尤其是大學）等功能區中配套建設的居住建築物用地，主要容納企業單身職工或學校單身師生員工居住，這類居住建築物往往作為工業區、倉儲區和學校的附屬配套設施出現。單身宿舍與普通單元式住宅在戶型結構上的最大區別是沒有設置獨立廚房。目前，深圳單身宿舍的建設主要有兩種方式，一種是為了方便職工上下班，在一、二類工業區內建設的單身宿舍樓，獨立占地並不得與工業廠房混合建設，還采取了必要的衛生和環境防護措施，滿足居住建築的間距要求，這樣單身職工宿舍占用的是工業用地的一部分；另一種是在工業用地之外成片建設的單身職工宿舍區，這種宿舍區往往具有相對獨立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口規模和建築面積規模，自身有一定的生活配套設施，並按照居住用地的有關標準進行規劃建設。從有利於土地管理和規劃管理及順應目前單身宿舍開發建設需要的角度出發，在進行建設用地統計時，對於第一種情況中單身宿舍所占用地納入工業用地（M），而後一種情形中單身宿舍用地屬於三類居住用地（R3）。
由於單身宿舍區的居民是以單身人士為主，因此不存在配套建設幼兒園、托兒所等設施的需求，其它社區體育設施、文化活動、醫療衛生、社區管理、商業服務業等設施是需要進行相應配套建設的。因此，與“一類居住用地”和“二類居住用地”相比，“三類居住用地”下劃分的小類用地少一個幼托用地的小類，僅有“單身宿舍用地”（R31）、“三類社區體育設施用地”（R33）、“三類社區其它設施用地”（R34）、“三類住宅區道路用地”（R35）和“三類住宅區緑地”（R36）等5個用地小類。需要說明的是，由於4個居住用地中類下劃分的小類用地基本相同，除“三類居住用地”中類下缺少“三類幼托用地”小類外，都分別包含有6個用地小類，且名稱類似。為了便於使用和記憶，各用地中類下的用地小類的排列順序和編號都一致，對於“三類居住用地”下空缺的“三類幼托用地”的編號保持空缺。
（3）關於“四類居住用地”（R4）的說明
由於歷史原因 ，“原農村居民住宅用地”在土地權屬、建築形式、住宅産權所有人的身份等方面的情況極為復雜。原農村居民的住宅用地大多數為集體土地，基本是通過農民自建的方式進行，宅基地的劃分基本是以村為單位相對集中，自建住宅的形式都是多層或中高層的獨棟住宅，因此形成了以村為單位的一片分佈極為密集的獨棟住宅群，是城市空間形態中具有較特殊物質空間肌理的住宅建築群。目前，深圳的原農村居民住宅已經形成了一定規模，容納了大量農村居民、已經轉為城市居民的原農村居民和暫住人口。着眼於未來的城市建設趨勢，農村居民住宅將逐步得到改造，重點是完善居住配套設施及改善環境。因此，在本“城市用地分類和代號表”中將原農村居民住宅用地及其相應的配套設施作為單獨的一個用地中類“四類居住用地”，包含“原農村居民住宅用地”（R41）、“四類幼托用地”（R42）、“四類社區體育設施用地”（R43）、“四類社區其它設施用地”（R44）、“四類住宅區道路用地”（R45）和“四類住宅區緑地”（R46）等6個用地小類。
與《標準與準則》（97版）“城市用地分類和代號表”中“五類居住用地”相比，本標準與準則對“四類居住用地”範圍的界定更全面，“原農村居民住宅用地”比《標準與準則》（97版）中“鄉村居住自留用地”的名稱更準確。所以在新的用地分類和代號表中以新的用地類型名稱和範圍定義取代了《標準與準則》（97版）中的相關用地類型。 |
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昨天，房地産業搭上“振興規劃”末班車的消息刺激地産股全綫上漲，不過收市後有報道稱房地産納入振興規劃願望可能落空。但據各機構跟蹤的數據顯示，上周各大城市樓市成交量普遍上升，這無疑為房地産股的上漲增添了底氣。
周末的消息稱，房地産可能搭上振興規劃末班車，其中最引人註目的是將取消“第二套房”的限製政策。這個政策曾被稱為“壓垮房價的最後一根稻草”。如果這個政策取消，對於釋放改善型住房需求將會有較大助推作用。有業內人士表示，在國傢大力刺激內需下，第二套房政策取消應該是水到渠成的事，不過應該不會助漲房價，房價的漲跌最終還是决定於經濟基本面。昨天收市後，有報道又稱，政府“可能不會將房地産業納入這次産業振興規劃之中，原因是該行業的特殊性和敏感性”。
不過樓市的回暖無疑利好地産股。機構披露的上周房地産周報表明，除昆明和成都外，各主要城市成交環比上漲。其中，北京一手住宅成交量維持前周的升幅，保障性住房成交上漲趨勢放緩；天津一手住宅成交增長26.74%；青島成交量環比增長151.41%；上海住宅成交環比上升25.54%，南京商品住宅周成交環比上漲47.54%；杭州商品房預售環比上漲74.99%，深圳一手房成交環比上升32.65%；廣州住宅成交環比上升34.86%；東莞住宅成交環比上漲19.01%。另外，武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、海口、長春環比也繼續維持高幅度的增長趨勢。天津、廈門和南京三地，周成交量還創下2008年以來新高。
華泰證券認為，經過年初至今的上漲，地産股估值水平迅速上升，重點上市公司動態估值水平已經走出低點，回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。目前行業仍處於有利政策環境中，成交有望進一步回暖，並且重點公司銷售業績出色，2009年實現市場份額上升也比較可能，因此維持行業“增持”評級。有專傢指出，上周房地産成為資金撤出最多的行業，表明市場對這個行業的看法仍有分歧，而成交量和房價是否能夠繼續提升將是後市地産股走勢重要的判斷標準。 |
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房産和地産的合稱。房産指建設在土地上各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、文化、教育、辦公、醫療和體育用房等；地産指土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水、排污等地下管綫以及地面道路等。房産和地産是緊密聯繫不可侵害的，因此，通常把它們合稱為房地産。
房地産和其他産品有着明顯的區別，它的主要特徵有：（1）房地産位置的固定性。工業産品具有可移動性，而房地産必須固定在一定的地方，因此，房地産的開發、經營等一係列經營活動必須就地進行，從而使房地産具有地區性的特點。（2）房地産的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋一經建設完成，一般情況下使用期限都在數十年以上。由於房地産的耐久性，一般可獲得長期信貸。（3）房地産開發建設周期長，投資大。一般來說，房地産開發建設周期比其他商品生産周期要長得多，同時，房地産開發建設需要巨額的投資，這也决定了房地産開發建設投資周圍慢，周圍率低。（4）房地産有保值性、增值性和相互影響性。由於土地面積是固定不變的，而社會對土地的需求在不斷增長，因此房地産價格總的趨勢是不斷上漲，房地産有着保值和增值的功能。房地産價格是相互影響的，某一房地産的價格往往取决於其周圍其他房地産的狀況，如興建一座建築物或修築一條道路，開通地鐵，以及其他開發項目，對其周圍房地産的價格具有很大的影響。 |
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房地産
房地産土地、建築物及固着於土地、建築物上不可分離的
部分(如樹木和水、暖、電、衛生、通訊、電梯等設備)所共同形
成的固定資産。房地産有3種存在形態:單純的土地;單純的建築
物;十地和建築物合成一體的房地産。其中單純的土地和單純的建
築物也可分別稱為地産和房産。房地産由於其位置固定、不可移
動，通常又被稱之為不動産。房地産的特性主要有:①位置固定性、
地區性和個別性。土地具有不可移動性，建築物由於固定在土地
上，也是不可移動的。房地産位置的固定性，派生出了地區性和個
別性，即沒有兩宗房地産是完全相同的。即使兩處的建築物一模一
樣，但由於其坐落的位置不同，周圍環境不同，這兩宗房地産實質
上也是不相同的。②長期使用性。土地具有不可毀滅性，建築物一
經建造完成，其壽命期限可達數十年甚至上百年。③大量投資性。
房地産所需投資數額往往很大，一平方米土地的價格少則數百元，
多則數千元至數萬元。興建建築物的工程造價也很高。④易受政策
限製性。任何國傢對房地産的使用、支配多少都有某些限製。房地
産受政府法令和政策的影響較重要的有兩項:一是警察權的行使，
政府基於公共利益，可運用警察權限製某些房地産的使用，如城市
規劃對土地用途、建築容積率、建築覆蓋率、建築高度和緑地率等
的規定。二是行政徵用權，政府為滿足社會公共利益的需要，可以
對任何房地産實行強製徵用或收買。⑤相互影響性。房地産的價格
與其本身的用途有直接的關係，它往往還受其鄰近的房地産的用
途、狀況的影響。⑥保值性與增值性。一般來說，隨着社會生産力
的發展，人口的增加，産業的興旺，人類生活水平的提高和活動能
力的增強，人類對土地的需求量是日益增加的。但由於一定區位的
土地面積固定不變，房地産的價格一般會因為人們的需求日增而
不斷上漲，所以有着保值和增值的作用。 |
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- : real property
- n.: Estate, property, realty, riches, land and buildings, real estate
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- n. immobiliers, immeubles
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| 不動産 |
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