房价博弈
易宪容
房价是房地产市场博弈的核心（代序）
据报道，国内房地产市场"救市论"在喧闹两个月后，政府部门调查报告结论是，目前房价运行比较稳定，商业银行也没有因楼市造成重大风险。也就是说，面对闹哄哄的房地产"救市论"，政府给出了一个清楚明确的结论：国内房地产市场根本就不存在什么"救市"的理由。
其实，只要看看世界上任何一个房地产市场，如果房地产市场的销售放缓，房地产企业面临破产与倒闭的，没有看到哪一个国家的政府是会来救房地产企业的。房地产企业有生有灭，是市场的常识与永恒主题，有哪个国家的政府会因为房地产企业破产来救房地产市场的。从市场经济法则来说，这只能是天方夜谭的事情。
但是，在中国，尽管早些时候，不少房地产的商人一直在大声叫嚷房地产市场面临多少危机，面临多少风险，而这些风险又如何会影响国内金融体系，会如何导致中国金融体系危机，但是到目前为止，国内房地产市场，根本就没有看到一家房地产企业由于经营困难而破产或倒闭的。按照市场基本法则，在激烈竞争的市场中，如果在近十年的时间，一个行业内根本就没有看到这个行业有任何企业由于经营困难而破产倒闭的，那么这个行业会有问题吗？这个行业正常吗？一个在政策蜜月中渡过的房地产业，大把大把的暴利在短期内卷入少数人手中，这个行业似乎永远不存在企业破产的情况。但是，当这个行业的暴利模式被新政策打破时，这些人当然不会心甘情愿让煮熟了的鸭子飞了，当然希望政府的政策永远让这种暴利模式不改变。但是，如果我们的地方政府停留在这个基点来保护房地产市场这种暴利模式，那么不仅违背了中央的房地产政策，也侵害了广大民众的利益。
也就是说，这些房地产救市之论，表面上是从公共利益角度来保证房地产市场的发展，表面上是从国家利益上要求房价不能下跌，但实际上，仅是借公共之利来获取个人之利。因为，在任何一个市场中，岂有价格只会上涨而没有下跌？价格的涨跌本来就十分正常。而把一个正常的东西说是祸害，说成是对公共利益有害，不知这是哪里来的道理。
从这几年国内房地产市场的情况可以看到，当国内房地产市场价格在快速飚升的时候，当时不少研究表明，由于国内房地产市场的价格快速飚升，从而使得房地产市场的价格远远脱离了绝大多数城市居民的支付能力，不少地方房地产市场泡沫涌现，国内房地产即将出现调整。但是，不少人都在说，国内房地产市场的价格之所以会这样快速上涨，房地产市场泡沫之所以大，这是因为国内房地产市场的"刚性需求"决定。房地产市场需求是"刚性"的，而且政府的宏观调整又在约束供给，房地产市场的价格岂能不涨？在早几年，特别是在2007年房价在快速飚升的时候，尽管房地产开发商及一些政府官员找到无数个房价上涨理由，但是，归根到底，房价上涨的一个理由就是"刚性需求"。
可是，不知为什么，当中央的十七大报告要求房地产市场为民生的市场，24号文件和359号文件，2008年温家宝总理的政府工作报告对国内房地产市场的投资行为与消费行为作一个区分，政府的政策在鼓励居民的住房自住性需求，遏制住房的投资或投机性需求，整个国内房地产市场就发生了翻天覆地的变化了。
这种变化主要表现为，尽管今年以来国内房地产开发增长越来越快，各种渠道流入房地产的资金越来越多，房地产开工及竣工面积越来越多，但住房的销售迅速下降。也就是说，当政府的政策对房地产市场不合理的需求或房地产的炒作进行某种程度上的限制时，房地产市场销售也就迅速下降。这种现象说明了什么？是不是房地产市场的"刚性需求"在一夜之间消失了？为什么早些时候所主张"刚性需求"会不见了呢？
其实，在福利性分房向商品化住房转轨的过程中，住房的"需要"是一个无限大的量，再加中国人口基数大，城市与农村二元经济结构，这些都表明中国城市的住房"需要"是无限的。但是，这里所指的是居民的"住房需要"，而不是"住房需求"。所谓的"住房需要"就是个人有改善其住房居住条件愿望，但获得住房不需要用市场货币的形式来支付。如果说，个人的住房不需要用货币支付来获得，就中国的人口无限多、大量农民进城需要无限多的住房来说，当然中国的住房有无限的"刚性需要"。但是，在市场经济下，这种"刚性需要"有可能吗？市场没有货币来支付称之为市场吗？因此，在市场中，"刚性住房需要"只能是一种愿望或一种美好的梦想。
易宪容
房价是房地产市场博弈的核心（代序）
据报道，国内房地产市场"救市论"在喧闹两个月后，政府部门调查报告结论是，目前房价运行比较稳定，商业银行也没有因楼市造成重大风险。也就是说，面对闹哄哄的房地产"救市论"，政府给出了一个清楚明确的结论：国内房地产市场根本就不存在什么"救市"的理由。
其实，只要看看世界上任何一个房地产市场，如果房地产市场的销售放缓，房地产企业面临破产与倒闭的，没有看到哪一个国家的政府是会来救房地产企业的。房地产企业有生有灭，是市场的常识与永恒主题，有哪个国家的政府会因为房地产企业破产来救房地产市场的。从市场经济法则来说，这只能是天方夜谭的事情。
但是，在中国，尽管早些时候，不少房地产的商人一直在大声叫嚷房地产市场面临多少危机，面临多少风险，而这些风险又如何会影响国内金融体系，会如何导致中国金融体系危机，但是到目前为止，国内房地产市场，根本就没有看到一家房地产企业由于经营困难而破产或倒闭的。按照市场基本法则，在激烈竞争的市场中，如果在近十年的时间，一个行业内根本就没有看到这个行业有任何企业由于经营困难而破产倒闭的，那么这个行业会有问题吗？这个行业正常吗？一个在政策蜜月中渡过的房地产业，大把大把的暴利在短期内卷入少数人手中，这个行业似乎永远不存在企业破产的情况。但是，当这个行业的暴利模式被新政策打破时，这些人当然不会心甘情愿让煮熟了的鸭子飞了，当然希望政府的政策永远让这种暴利模式不改变。但是，如果我们的地方政府停留在这个基点来保护房地产市场这种暴利模式，那么不仅违背了中央的房地产政策，也侵害了广大民众的利益。
也就是说，这些房地产救市之论，表面上是从公共利益角度来保证房地产市场的发展，表面上是从国家利益上要求房价不能下跌，但实际上，仅是借公共之利来获取个人之利。因为，在任何一个市场中，岂有价格只会上涨而没有下跌？价格的涨跌本来就十分正常。而把一个正常的东西说是祸害，说成是对公共利益有害，不知这是哪里来的道理。
从这几年国内房地产市场的情况可以看到，当国内房地产市场价格在快速飚升的时候，当时不少研究表明，由于国内房地产市场的价格快速飚升，从而使得房地产市场的价格远远脱离了绝大多数城市居民的支付能力，不少地方房地产市场泡沫涌现，国内房地产即将出现调整。但是，不少人都在说，国内房地产市场的价格之所以会这样快速上涨，房地产市场泡沫之所以大，这是因为国内房地产市场的"刚性需求"决定。房地产市场需求是"刚性"的，而且政府的宏观调整又在约束供给，房地产市场的价格岂能不涨？在早几年，特别是在2007年房价在快速飚升的时候，尽管房地产开发商及一些政府官员找到无数个房价上涨理由，但是，归根到底，房价上涨的一个理由就是"刚性需求"。
可是，不知为什么，当中央的十七大报告要求房地产市场为民生的市场，24号文件和359号文件，2008年温家宝总理的政府工作报告对国内房地产市场的投资行为与消费行为作一个区分，政府的政策在鼓励居民的住房自住性需求，遏制住房的投资或投机性需求，整个国内房地产市场就发生了翻天覆地的变化了。
这种变化主要表现为，尽管今年以来国内房地产开发增长越来越快，各种渠道流入房地产的资金越来越多，房地产开工及竣工面积越来越多，但住房的销售迅速下降。也就是说，当政府的政策对房地产市场不合理的需求或房地产的炒作进行某种程度上的限制时，房地产市场销售也就迅速下降。这种现象说明了什么？是不是房地产市场的"刚性需求"在一夜之间消失了？为什么早些时候所主张"刚性需求"会不见了呢？
其实，在福利性分房向商品化住房转轨的过程中，住房的"需要"是一个无限大的量，再加中国人口基数大，城市与农村二元经济结构，这些都表明中国城市的住房"需要"是无限的。但是，这里所指的是居民的"住房需要"，而不是"住房需求"。所谓的"住房需要"就是个人有改善其住房居住条件愿望，但获得住房不需要用市场货币的形式来支付。如果说，个人的住房不需要用货币支付来获得，就中国的人口无限多、大量农民进城需要无限多的住房来说，当然中国的住房有无限的"刚性需要"。但是，在市场经济下，这种"刚性需要"有可能吗？市场没有货币来支付称之为市场吗？因此，在市场中，"刚性住房需要"只能是一种愿望或一种美好的梦想。
而"住房需求"则不同，它是指居民对住房购买的支付能力，居民有足够多的货币购买适合他自己收入水平的住房。因此，"住房需求"是建立在居民可支配收入基础上的，如果离开了居民可收入水平，来谈居民住房的"刚性需求"，那只能个人住房需要的一种愿望。可以说，早些时候，为什么房地产市场的价格会快速的飚升，是因为居民的住房"刚性需求"吗？其实，根本就不是，那只是居民住房的"投资需求"。而住房的"投资需求"与"住房需要"与"住房需求"又一个完全不同的概念。
大家都知道，由于"住房需要"是不需要用货币来支付的，仅是个人的一种愿望，因此，个人这种"住房需要"可以是既是无限的也是理想的，特别是在市场经济下，根本就无法得以满足的。但对"住房需求"来说，由于它是由个人可支配收入来决定，因此这种需求是有限的，即个人可支配收入是有限性的和个人居住消费的有限性。因此，"住房需求"完全是由市场的供求关系来决定。房地产的价格决定了个人住房需求的大小。
但是，对于"住房投资需求"来说，情况则不同了。"住房投资需求"主要决定于这个投资市场的风险高低、投资者进入房地产市场成本高低以及投资者对房地产市场的价格预期。如果房地产投资者认为房地产市场投资风险低甚至是零风险的市场，再加投资者可以低成本地利用银行金融杠杆。在这种情况下，投资者不仅会大量流入这个市场，而且会预期房地产市场价格会进一步上升。如果房地产是这样的一个市场，那么"房地产投资需求"是无限的。也正是这种房地产投资需求无限膨胀，也就把一个地方又一个地方的房价快速推高。但是，当房地产投资者发展这个市场风险过高，进入这个市场成本上升时，那么房地产投资者一定会预期房地产市场的价格下降，从而迅速退出这个市场。最近，国内各地方的房地产市场为什么会发生巨大变化，房地产投资者预期到当前房地产市场风险过高，早已进入的投资者要退出这个市场，后来的房地产投资者不敢进入这个市场。而这几年房地产市场的什么"刚性需求"，其实就是这种房地产的"投资需求"。否则，房地产市场政策一对房地产投资与消费作一点简单宽松的规定，房地产市场问题都暴露出来。
既然房地产"投资需求"能够让房地产市场发展与繁荣，能够让中国GDP快速增长，能够让各地方土地财政迅速增长，能够让房地产企业及相关的一些不法官员大获其利，这样"好"的事情中央为什么又要改变，要采取新政策来调整呢？
这里涉及到现代文明社会的基本观念的问题，即如果让房地产市场完全是一个投资者的市场，那么政府通过什么样的方式来解决或保证广大民众的基本居住权的问题。有人说，住房本来就是富人购买的，因为一般民众的基本居住权只能通过政府的住房保障体系来解决。但是除了香港与新加坡之外，世界根本就没有哪个国家居民的基本住房条件是通过政府来解决。因此政府根本就没有这种能力，如果有也只能是以绝大多数居民基本的居住条件严重压缩为代价的。所以，住房仅是投资市场不仅违反了人类文明社会的基本准则，也是造成整个社会动乱的根源。
如果住房仅是投资市场，不仅使得房地产市场发展无以为继，也让房地产市场无法持续稳定的发展。特别是在土地公有的情况下，这种情况会更加严重。因为，房地产是投资市场，那么这个市场的价格是由房地产投资者预期来决定的而不是住房市场供求关系来决定。当房地产投资者都预期房地产市场价格会快速上涨时，那么就会有更多的投资者涌入到这个市场。而涌入房地产投资者越多，其房价推高就越容易。但是，当房地产市场投资者的预期由于内外经济环境改变时，那么房地产市场价格就自然会下降。这样，不仅会影响房地产市场的价格大起大落，也会影响房地产市场供求关系，从而造成整个房地产市场巨大震荡。在这种情况下，房地产市场发展与繁荣根本就无法持续。而房地产市场巨大震荡也容易引发出一个国家金融危机与经济危机。所以，没有哪一个国家会把房地产市场完全作为一个投资市场的。基于以上的理由，政府就得把房地产转变为消费的市场而不是投资的市场。
大家都知道，由于"住房需要"是不需要用货币来支付的，仅是个人的一种愿望，因此，个人这种"住房需要"可以是既是无限的也是理想的，特别是在市场经济下，根本就无法得以满足的。但对"住房需求"来说，由于它是由个人可支配收入来决定，因此这种需求是有限的，即个人可支配收入是有限性的和个人居住消费的有限性。因此，"住房需求"完全是由市场的供求关系来决定。房地产的价格决定了个人住房需求的大小。
但是，对于"住房投资需求"来说，情况则不同了。"住房投资需求"主要决定于这个投资市场的风险高低、投资者进入房地产市场成本高低以及投资者对房地产市场的价格预期。如果房地产投资者认为房地产市场投资风险低甚至是零风险的市场，再加投资者可以低成本地利用银行金融杠杆。在这种情况下，投资者不仅会大量流入这个市场，而且会预期房地产市场价格会进一步上升。如果房地产是这样的一个市场，那么"房地产投资需求"是无限的。也正是这种房地产投资需求无限膨胀，也就把一个地方又一个地方的房价快速推高。但是，当房地产投资者发展这个市场风险过高，进入这个市场成本上升时，那么房地产投资者一定会预期房地产市场的价格下降，从而迅速退出这个市场。最近，国内各地方的房地产市场为什么会发生巨大变化，房地产投资者预期到当前房地产市场风险过高，早已进入的投资者要退出这个市场，后来的房地产投资者不敢进入这个市场。而这几年房地产市场的什么"刚性需求"，其实就是这种房地产的"投资需求"。否则，房地产市场政策一对房地产投资与消费作一点简单宽松的规定，房地产市场问题都暴露出来。
既然房地产"投资需求"能够让房地产市场发展与繁荣，能够让中国GDP快速增长，能够让各地方土地财政迅速增长，能够让房地产企业及相关的一些不法官员大获其利，这样"好"的事情中央为什么又要改变，要采取新政策来调整呢？
这里涉及到现代文明社会的基本观念的问题，即如果让房地产市场完全是一个投资者的市场，那么政府通过什么样的方式来解决或保证广大民众的基本居住权的问题。有人说，住房本来就是富人购买的，因为一般民众的基本居住权只能通过政府的住房保障体系来解决。但是除了香港与新加坡之外，世界根本就没有哪个国家居民的基本住房条件是通过政府来解决。因此政府根本就没有这种能力，如果有也只能是以绝大多数居民基本的居住条件严重压缩为代价的。所以，住房仅是投资市场不仅违反了人类文明社会的基本准则，也是造成整个社会动乱的根源。
如果住房仅是投资市场，不仅使得房地产市场发展无以为继，也让房地产市场无法持续稳定的发展。特别是在土地公有的情况下，这种情况会更加严重。因为，房地产是投资市场，那么这个市场的价格是由房地产投资者预期来决定的而不是住房市场供求关系来决定。当房地产投资者都预期房地产市场价格会快速上涨时，那么就会有更多的投资者涌入到这个市场。而涌入房地产投资者越多，其房价推高就越容易。但是，当房地产市场投资者的预期由于内外经济环境改变时，那么房地产市场价格就自然会下降。这样，不仅会影响房地产市场的价格大起大落，也会影响房地产市场供求关系，从而造成整个房地产市场巨大震荡。在这种情况下，房地产市场发展与繁荣根本就无法持续。而房地产市场巨大震荡也容易引发出一个国家金融危机与经济危机。所以，没有哪一个国家会把房地产市场完全作为一个投资市场的。基于以上的理由，政府就得把房地产转变为消费的市场而不是投资的市场。