房價博弈
易憲容
房價是房地産市場博弈的核心（代序）
據報道，國內房地産市場"救市論"在喧鬧兩個月後，政府部門調查報告結論是，目前房價運行比較穩定，商業銀行也沒有因樓市造成重大風險。也就是說，面對鬧哄哄的房地産"救市論"，政府給出了一個清楚明確的結論：國內房地産市場根本就不存在什麽"救市"的理由。
其實，衹要看看世界上任何一個房地産市場，如果房地産市場的銷售放緩，房地産企業面臨破産與倒閉的，沒有看到哪一個國傢的政府是會來救房地産企業的。房地産企業有生有滅，是市場的常識與永恆主題，有哪個國傢的政府會因為房地産企業破産來救房地産市場的。從市場經濟法則來說，這衹能是天方夜譚的事情。
但是，在中國，儘管早些時候，不少房地産的商人一直在大聲叫嚷房地産市場面臨多少危機，面臨多少風險，而這些風險又如何會影響國內金融體係，會如何導致中國金融體係危機，但是到目前為止，國內房地産市場，根本就沒有看到一傢房地産企業由於經營睏難而破産或倒閉的。按照市場基本法則，在激烈競爭的市場中，如果在近十年的時間，一個行業內根本就沒有看到這個行業有任何企業由於經營睏難而破産倒閉的，那麽這個行業會有問題嗎？這個行業正常嗎？一個在政策蜜月中渡過的房地産業，大把大把的暴利在短期內捲入少數人手中，這個行業似乎永遠不存在企業破産的情況。但是，當這個行業的暴利模式被新政策打破時，這些人當然不會心甘情願讓煮熟了的鴨子飛了，當然希望政府的政策永遠讓這種暴利模式不改變。但是，如果我們的地方政府停留在這個基點來保護房地産市場這種暴利模式，那麽不僅違背了中央的房地産政策，也侵害了廣大民衆的利益。
也就是說，這些房地産救市之論，表面上是從公共利益角度來保證房地産市場的發展，表面上是從國傢利益上要求房價不能下跌，但實際上，僅是藉公共之利來獲取個人之利。因為，在任何一個市場中，豈有價格衹會上漲而沒有下跌？價格的漲跌本來就十分正常。而把一個正常的東西說是禍害，說成是對公共利益有害，不知這是哪裏來的道理。
從這幾年國內房地産市場的情況可以看到，當國內房地産市場價格在快速飈升的時候，當時不少研究表明，由於國內房地産市場的價格快速飈升，從而使得房地産市場的價格遠遠脫離了絶大多數城市居民的支付能力，不少地方房地産市場泡沫涌現，國內房地産即將出現調整。但是，不少人都在說，國內房地産市場的價格之所以會這樣快速上漲，房地産市場泡沫之所以大，這是因為國內房地産市場的"剛性需求"决定。房地産市場需求是"剛性"的，而且政府的宏觀調整又在約束供給，房地産市場的價格豈能不漲？在早幾年，特別是在2007年房價在快速飈升的時候，儘管房地産開發商及一些政府官員找到無數個房價上漲理由，但是，歸根到底，房價上漲的一個理由就是"剛性需求"。
可是，不知為什麽，當中央的十七大報告要求房地産市場為民生的市場，24號文件和359號文件，2008年溫傢寶總理的政府工作報告對國內房地産市場的投資行為與消費行為作一個區分，政府的政策在鼓勵居民的住房自住性需求，遏製住房的投資或投機性需求，整個國內房地産市場就發生了翻天覆地的變化了。
這種變化主要表現為，儘管今年以來國內房地産開發增長越來越快，各種渠道流入房地産的資金越來越多，房地産開工及竣工面積越來越多，但住房的銷售迅速下降。也就是說，當政府的政策對房地産市場不合理的需求或房地産的炒作進行某種程度上的限製時，房地産市場銷售也就迅速下降。這種現象說明了什麽？是不是房地産市場的"剛性需求"在一夜之間消失了？為什麽早些時候所主張"剛性需求"會不見了呢？
其實，在福利性分房嚮商品化住房轉軌的過程中，住房的"需要"是一個無限大的量，再加中國人口基數大，城市與農村二元經濟結構，這些都表明中國城市的住房"需要"是無限的。但是，這裏所指的是居民的"住房需要"，而不是"住房需求"。所謂的"住房需要"就是個人有改善其住房居住條件願望，但獲得住房不需要用市場貨幣的形式來支付。如果說，個人的住房不需要用貨幣支付來獲得，就中國的人口無限多、大量農民進城需要無限多的住房來說，當然中國的住房有無限的"剛性需要"。但是，在市場經濟下，這種"剛性需要"有可能嗎？市場沒有貨幣來支付稱之為市場嗎？因此，在市場中，"剛性住房需要"衹能是一種願望或一種美好的夢想。
易憲容
房價是房地産市場博弈的核心（代序）
據報道，國內房地産市場"救市論"在喧鬧兩個月後，政府部門調查報告結論是，目前房價運行比較穩定，商業銀行也沒有因樓市造成重大風險。也就是說，面對鬧哄哄的房地産"救市論"，政府給出了一個清楚明確的結論：國內房地産市場根本就不存在什麽"救市"的理由。
其實，衹要看看世界上任何一個房地産市場，如果房地産市場的銷售放緩，房地産企業面臨破産與倒閉的，沒有看到哪一個國傢的政府是會來救房地産企業的。房地産企業有生有滅，是市場的常識與永恆主題，有哪個國傢的政府會因為房地産企業破産來救房地産市場的。從市場經濟法則來說，這衹能是天方夜譚的事情。
但是，在中國，儘管早些時候，不少房地産的商人一直在大聲叫嚷房地産市場面臨多少危機，面臨多少風險，而這些風險又如何會影響國內金融體係，會如何導致中國金融體係危機，但是到目前為止，國內房地産市場，根本就沒有看到一傢房地産企業由於經營睏難而破産或倒閉的。按照市場基本法則，在激烈競爭的市場中，如果在近十年的時間，一個行業內根本就沒有看到這個行業有任何企業由於經營睏難而破産倒閉的，那麽這個行業會有問題嗎？這個行業正常嗎？一個在政策蜜月中渡過的房地産業，大把大把的暴利在短期內捲入少數人手中，這個行業似乎永遠不存在企業破産的情況。但是，當這個行業的暴利模式被新政策打破時，這些人當然不會心甘情願讓煮熟了的鴨子飛了，當然希望政府的政策永遠讓這種暴利模式不改變。但是，如果我們的地方政府停留在這個基點來保護房地産市場這種暴利模式，那麽不僅違背了中央的房地産政策，也侵害了廣大民衆的利益。
也就是說，這些房地産救市之論，表面上是從公共利益角度來保證房地産市場的發展，表面上是從國傢利益上要求房價不能下跌，但實際上，僅是藉公共之利來獲取個人之利。因為，在任何一個市場中，豈有價格衹會上漲而沒有下跌？價格的漲跌本來就十分正常。而把一個正常的東西說是禍害，說成是對公共利益有害，不知這是哪裏來的道理。
從這幾年國內房地産市場的情況可以看到，當國內房地産市場價格在快速飈升的時候，當時不少研究表明，由於國內房地産市場的價格快速飈升，從而使得房地産市場的價格遠遠脫離了絶大多數城市居民的支付能力，不少地方房地産市場泡沫涌現，國內房地産即將出現調整。但是，不少人都在說，國內房地産市場的價格之所以會這樣快速上漲，房地産市場泡沫之所以大，這是因為國內房地産市場的"剛性需求"决定。房地産市場需求是"剛性"的，而且政府的宏觀調整又在約束供給，房地産市場的價格豈能不漲？在早幾年，特別是在2007年房價在快速飈升的時候，儘管房地産開發商及一些政府官員找到無數個房價上漲理由，但是，歸根到底，房價上漲的一個理由就是"剛性需求"。
可是，不知為什麽，當中央的十七大報告要求房地産市場為民生的市場，24號文件和359號文件，2008年溫傢寶總理的政府工作報告對國內房地産市場的投資行為與消費行為作一個區分，政府的政策在鼓勵居民的住房自住性需求，遏製住房的投資或投機性需求，整個國內房地産市場就發生了翻天覆地的變化了。
這種變化主要表現為，儘管今年以來國內房地産開發增長越來越快，各種渠道流入房地産的資金越來越多，房地産開工及竣工面積越來越多，但住房的銷售迅速下降。也就是說，當政府的政策對房地産市場不合理的需求或房地産的炒作進行某種程度上的限製時，房地産市場銷售也就迅速下降。這種現象說明了什麽？是不是房地産市場的"剛性需求"在一夜之間消失了？為什麽早些時候所主張"剛性需求"會不見了呢？
其實，在福利性分房嚮商品化住房轉軌的過程中，住房的"需要"是一個無限大的量，再加中國人口基數大，城市與農村二元經濟結構，這些都表明中國城市的住房"需要"是無限的。但是，這裏所指的是居民的"住房需要"，而不是"住房需求"。所謂的"住房需要"就是個人有改善其住房居住條件願望，但獲得住房不需要用市場貨幣的形式來支付。如果說，個人的住房不需要用貨幣支付來獲得，就中國的人口無限多、大量農民進城需要無限多的住房來說，當然中國的住房有無限的"剛性需要"。但是，在市場經濟下，這種"剛性需要"有可能嗎？市場沒有貨幣來支付稱之為市場嗎？因此，在市場中，"剛性住房需要"衹能是一種願望或一種美好的夢想。
而"住房需求"則不同，它是指居民對住房購買的支付能力，居民有足夠多的貨幣購買適合他自己收入水平的住房。因此，"住房需求"是建立在居民可支配收入基礎上的，如果離開了居民可收入水平，來談居民住房的"剛性需求"，那衹能個人住房需要的一種願望。可以說，早些時候，為什麽房地産市場的價格會快速的飈升，是因為居民的住房"剛性需求"嗎？其實，根本就不是，那衹是居民住房的"投資需求"。而住房的"投資需求"與"住房需要"與"住房需求"又一個完全不同的概念。
大傢都知道，由於"住房需要"是不需要用貨幣來支付的，僅是個人的一種願望，因此，個人這種"住房需要"可以是既是無限的也是理想的，特別是在市場經濟下，根本就無法得以滿足的。但對"住房需求"來說，由於它是由個人可支配收入來决定，因此這種需求是有限的，即個人可支配收入是有限性的和個人居住消費的有限性。因此，"住房需求"完全是由市場的供求關係來决定。房地産的價格决定了個人住房需求的大小。
但是，對於"住房投資需求"來說，情況則不同了。"住房投資需求"主要决定於這個投資市場的風險高低、投資者進入房地産市場成本高低以及投資者對房地産市場的價格預期。如果房地産投資者認為房地産市場投資風險低甚至是零風險的市場，再加投資者可以低成本地利用銀行金融杠桿。在這種情況下，投資者不僅會大量流入這個市場，而且會預期房地産市場價格會進一步上升。如果房地産是這樣的一個市場，那麽"房地産投資需求"是無限的。也正是這種房地産投資需求無限膨脹，也就把一個地方又一個地方的房價快速推高。但是，當房地産投資者發展這個市場風險過高，進入這個市場成本上升時，那麽房地産投資者一定會預期房地産市場的價格下降，從而迅速退出這個市場。最近，國內各地方的房地産市場為什麽會發生巨大變化，房地産投資者預期到當前房地産市場風險過高，早已進入的投資者要退出這個市場，後來的房地産投資者不敢進入這個市場。而這幾年房地産市場的什麽"剛性需求"，其實就是這種房地産的"投資需求"。否則，房地産市場政策一對房地産投資與消費作一點簡單寬鬆的規定，房地産市場問題都暴露出來。
既然房地産"投資需求"能夠讓房地産市場發展與繁榮，能夠讓中國GDP快速增長，能夠讓各地方土地財政迅速增長，能夠讓房地産企業及相關的一些不法官員大獲其利，這樣"好"的事情中央為什麽又要改變，要采取新政策來調整呢？
這裏涉及到現代文明社會的基本觀念的問題，即如果讓房地産市場完全是一個投資者的市場，那麽政府通過什麽樣的方式來解决或保證廣大民衆的基本居住權的問題。有人說，住房本來就是富人購買的，因為一般民衆的基本居住權衹能通過政府的住房保障體係來解决。但是除了香港與新加坡之外，世界根本就沒有哪個國傢居民的基本住房條件是通過政府來解决。因此政府根本就沒有這種能力，如果有也衹能是以絶大多數居民基本的居住條件嚴重壓縮為代價的。所以，住房僅是投資市場不僅違反了人類文明社會的基本準則，也是造成整個社會動亂的根源。
如果住房僅是投資市場，不僅使得房地産市場發展無以為繼，也讓房地産市場無法持續穩定的發展。特別是在土地公有的情況下，這種情況會更加嚴重。因為，房地産是投資市場，那麽這個市場的價格是由房地産投資者預期來决定的而不是住房市場供求關係來决定。當房地産投資者都預期房地産市場價格會快速上漲時，那麽就會有更多的投資者涌入到這個市場。而涌入房地産投資者越多，其房價推高就越容易。但是，當房地産市場投資者的預期由於內外經濟環境改變時，那麽房地産市場價格就自然會下降。這樣，不僅會影響房地産市場的價格大起大落，也會影響房地産市場供求關係，從而造成整個房地産市場巨大震蕩。在這種情況下，房地産市場發展與繁榮根本就無法持續。而房地産市場巨大震蕩也容易引發出一個國傢金融危機與經濟危機。所以，沒有哪一個國傢會把房地産市場完全作為一個投資市場的。基於以上的理由，政府就得把房地産轉變為消費的市場而不是投資的市場。
大傢都知道，由於"住房需要"是不需要用貨幣來支付的，僅是個人的一種願望，因此，個人這種"住房需要"可以是既是無限的也是理想的，特別是在市場經濟下，根本就無法得以滿足的。但對"住房需求"來說，由於它是由個人可支配收入來决定，因此這種需求是有限的，即個人可支配收入是有限性的和個人居住消費的有限性。因此，"住房需求"完全是由市場的供求關係來决定。房地産的價格决定了個人住房需求的大小。
但是，對於"住房投資需求"來說，情況則不同了。"住房投資需求"主要决定於這個投資市場的風險高低、投資者進入房地産市場成本高低以及投資者對房地産市場的價格預期。如果房地産投資者認為房地産市場投資風險低甚至是零風險的市場，再加投資者可以低成本地利用銀行金融杠桿。在這種情況下，投資者不僅會大量流入這個市場，而且會預期房地産市場價格會進一步上升。如果房地産是這樣的一個市場，那麽"房地産投資需求"是無限的。也正是這種房地産投資需求無限膨脹，也就把一個地方又一個地方的房價快速推高。但是，當房地産投資者發展這個市場風險過高，進入這個市場成本上升時，那麽房地産投資者一定會預期房地産市場的價格下降，從而迅速退出這個市場。最近，國內各地方的房地産市場為什麽會發生巨大變化，房地産投資者預期到當前房地産市場風險過高，早已進入的投資者要退出這個市場，後來的房地産投資者不敢進入這個市場。而這幾年房地産市場的什麽"剛性需求"，其實就是這種房地産的"投資需求"。否則，房地産市場政策一對房地産投資與消費作一點簡單寬鬆的規定，房地産市場問題都暴露出來。
既然房地産"投資需求"能夠讓房地産市場發展與繁榮，能夠讓中國GDP快速增長，能夠讓各地方土地財政迅速增長，能夠讓房地産企業及相關的一些不法官員大獲其利，這樣"好"的事情中央為什麽又要改變，要采取新政策來調整呢？
這裏涉及到現代文明社會的基本觀念的問題，即如果讓房地産市場完全是一個投資者的市場，那麽政府通過什麽樣的方式來解决或保證廣大民衆的基本居住權的問題。有人說，住房本來就是富人購買的，因為一般民衆的基本居住權衹能通過政府的住房保障體係來解决。但是除了香港與新加坡之外，世界根本就沒有哪個國傢居民的基本住房條件是通過政府來解决。因此政府根本就沒有這種能力，如果有也衹能是以絶大多數居民基本的居住條件嚴重壓縮為代價的。所以，住房僅是投資市場不僅違反了人類文明社會的基本準則，也是造成整個社會動亂的根源。
如果住房僅是投資市場，不僅使得房地産市場發展無以為繼，也讓房地産市場無法持續穩定的發展。特別是在土地公有的情況下，這種情況會更加嚴重。因為，房地産是投資市場，那麽這個市場的價格是由房地産投資者預期來决定的而不是住房市場供求關係來决定。當房地産投資者都預期房地産市場價格會快速上漲時，那麽就會有更多的投資者涌入到這個市場。而涌入房地産投資者越多，其房價推高就越容易。但是，當房地産市場投資者的預期由於內外經濟環境改變時，那麽房地産市場價格就自然會下降。這樣，不僅會影響房地産市場的價格大起大落，也會影響房地産市場供求關係，從而造成整個房地産市場巨大震蕩。在這種情況下，房地産市場發展與繁榮根本就無法持續。而房地産市場巨大震蕩也容易引發出一個國傢金融危機與經濟危機。所以，沒有哪一個國傢會把房地産市場完全作為一個投資市場的。基於以上的理由，政府就得把房地産轉變為消費的市場而不是投資的市場。