第一部分 房價
第一章 房價為什麽一漲再漲？
房價高企，已經成為政府和老百姓的一塊心病。這麽高的房價，究竟是怎樣一輪接一輪地漲上去的？究竟是哪些資金在買房？為什麽在如此高的價位上還有這麽旺盛的購買力？2008年，我國的樓市打了一個大噴嚏，這兩年買房的人是否接到了樓市的最後一棒？ 說起房子，這是大傢最關心的事。不管是有房還是沒房的人，房子的問題是全國人民都關心的事。為什麽呢？這就是中國人的傳統。如果我們傢在農村，那就得先蓋上三間大瓦房，如今甚至是三層小樓，才能娶上媳婦；如果我們住在城裏，就想在好一點的地段買上套像樣一點的房子，纔有自己安身立命的空間，才能踏踏實實地過上有尊嚴的生活。衣、食、住、行是人類最起碼的生存需要，走到今天，13億中國人基本上解决了吃飽穿暖的問題，接下來就輪到改善居住條件了。所以，住房成為全國人民普遍最關心的問題。但中國房價在經歷了兩年的暴漲之後，自從進入2008年，漲幅明顯縮小，有的地方甚至開始回落，引來全國上下一片質疑之聲，於是"房價拐點論"便應運而生。
要想弄明白房價是不是真的會出現拐點，房價將走嚮何方，我們得先搞清楚這輪房價是怎麽漲上來的，再看看這些上漲的因素中哪些已經消失，哪些還會持續下去，甚至力量會進一步擴大，衹有這樣才能瞭解我國未來房價的趨勢，從而調整自己的判斷、决策和行動。
記得1991年清華大學派我去德國進修的時候，我對那裏的房價感受特別深刻。有德國同事問我："你在中國掙多少錢？"頓時我的頭上開始冒汗，但衹能如實說："月薪100元。""100元？"他們眼睛瞪得大大的："100元你怎麽活？"我說："在中國，我每月房租纔兩元錢，生活開支特別低，物價也非常便宜。"但是大傢猜猜看，我在德國租一間小房子一個月要交多少錢？400馬剋！當時合1 200元人民幣。中國政府的總理幹一個月都不一定能拿這麽多。幸好是德國基金會贊助我讀書，否則我在那裏根本無法立足。
20世紀90年代初，中國還沒有這麽突出的買房問題，那時住房還沒有商品化，而是由工作單位根據各項條件統一給職工打分，排隊分配住房。由於粥少僧多，一碗水很難端得平，所以大傢意見很大。1996年我回國以後，中國的住房制度開始改革，工作單位不再分房子，我們有了住房公積金，實行貸款買房。記得剛開始，感覺北京的商品房簡直是天價：1平方米竟然要1 000元人民幣左右。天哪！這房子太貴了，我肯定買不起；後來漲到了1平方米5 000元，我更買不起了；再漲到10 000元時，我真的買不起了；等聽到房價漲過15 000元的時候，我基本上沒有啥想法了。
房價對很多人來說，跟我一樣，似乎永遠追不上。可到了2007年，房價竟出現短期兩三倍的暴漲，這是為什麽？這背後的原因是什麽呢？ 照這樣漲下去，那些普通收入的打工族們，他們什麽時候能買上房子呢？ 前兩年，我講課走遍了祖國大江南北，到處去普及宏觀經濟知識。我到過新疆、內蒙古、蘭州、南寧、北海、深圳、珠海、蘇州、杭州、寧波、上海、南通、濟南、青島、鄭州等許多城市，每到一處，每講一次課，都看到這個地方變化最大的是房價。前年一個價，去年一個價，今年又是一個價，所到之處房價都在翻番往上升。
第一章 房價為什麽一漲再漲？
房價高企，已經成為政府和老百姓的一塊心病。這麽高的房價，究竟是怎樣一輪接一輪地漲上去的？究竟是哪些資金在買房？為什麽在如此高的價位上還有這麽旺盛的購買力？2008年，我國的樓市打了一個大噴嚏，這兩年買房的人是否接到了樓市的最後一棒？ 說起房子，這是大傢最關心的事。不管是有房還是沒房的人，房子的問題是全國人民都關心的事。為什麽呢？這就是中國人的傳統。如果我們傢在農村，那就得先蓋上三間大瓦房，如今甚至是三層小樓，才能娶上媳婦；如果我們住在城裏，就想在好一點的地段買上套像樣一點的房子，纔有自己安身立命的空間，才能踏踏實實地過上有尊嚴的生活。衣、食、住、行是人類最起碼的生存需要，走到今天，13億中國人基本上解决了吃飽穿暖的問題，接下來就輪到改善居住條件了。所以，住房成為全國人民普遍最關心的問題。但中國房價在經歷了兩年的暴漲之後，自從進入2008年，漲幅明顯縮小，有的地方甚至開始回落，引來全國上下一片質疑之聲，於是"房價拐點論"便應運而生。
要想弄明白房價是不是真的會出現拐點，房價將走嚮何方，我們得先搞清楚這輪房價是怎麽漲上來的，再看看這些上漲的因素中哪些已經消失，哪些還會持續下去，甚至力量會進一步擴大，衹有這樣才能瞭解我國未來房價的趨勢，從而調整自己的判斷、决策和行動。
記得1991年清華大學派我去德國進修的時候，我對那裏的房價感受特別深刻。有德國同事問我："你在中國掙多少錢？"頓時我的頭上開始冒汗，但衹能如實說："月薪100元。""100元？"他們眼睛瞪得大大的："100元你怎麽活？"我說："在中國，我每月房租纔兩元錢，生活開支特別低，物價也非常便宜。"但是大傢猜猜看，我在德國租一間小房子一個月要交多少錢？400馬剋！當時合1 200元人民幣。中國政府的總理幹一個月都不一定能拿這麽多。幸好是德國基金會贊助我讀書，否則我在那裏根本無法立足。
20世紀90年代初，中國還沒有這麽突出的買房問題，那時住房還沒有商品化，而是由工作單位根據各項條件統一給職工打分，排隊分配住房。由於粥少僧多，一碗水很難端得平，所以大傢意見很大。1996年我回國以後，中國的住房制度開始改革，工作單位不再分房子，我們有了住房公積金，實行貸款買房。記得剛開始，感覺北京的商品房簡直是天價：1平方米竟然要1 000元人民幣左右。天哪！這房子太貴了，我肯定買不起；後來漲到了1平方米5 000元，我更買不起了；再漲到10 000元時，我真的買不起了；等聽到房價漲過15 000元的時候，我基本上沒有啥想法了。
房價對很多人來說，跟我一樣，似乎永遠追不上。可到了2007年，房價竟出現短期兩三倍的暴漲，這是為什麽？這背後的原因是什麽呢？ 照這樣漲下去，那些普通收入的打工族們，他們什麽時候能買上房子呢？ 前兩年，我講課走遍了祖國大江南北，到處去普及宏觀經濟知識。我到過新疆、內蒙古、蘭州、南寧、北海、深圳、珠海、蘇州、杭州、寧波、上海、南通、濟南、青島、鄭州等許多城市，每到一處，每講一次課，都看到這個地方變化最大的是房價。前年一個價，去年一個價，今年又是一個價，所到之處房價都在翻番往上升。
兩年前，在南寧市中心地段非常好的邕江兩岸，特別漂亮的水景房纔1 000多元1平方米。當時在課上我就對大傢說："這個價格太便宜了，大傢可以買。"結果我第二次去的時候漲到2 000元，第三次去的時候漲到3 000元，前不久再去時已經漲到了4 000元。有人問我說："這樣的房價我們還要不要再買？" 新疆也是如此。2006年10月我在烏魯木齊市詢問房價，他們說："不貴，2 000元左右。"2007年我給全國礦業老闆講課的時候，有一個新疆學員說："我們烏魯木齊市的房價已經漲到了1平方米4 000元。" 我衹想跟大傢說，這兩年走遍祖國大江南北，每當我第二次再回到那個城市的時候，那裏的房價就又漲上去很多。不是一個地方漲，而是全國房價都在漲。就連內蒙古鄂爾多斯的東勝市也蓋了很多房子，我到那兒去看的時候，當地的房價還在飆升。所有這一切說明什麽呢？它說明了一件事：中國人對住房的需求太旺盛了。
我在清華大學給MBA上課，經常舉辦沙竜，大傢聚在一起探討中國經濟發展問題。2007年，我們的沙竜選在北京什剎海的遊船上，暢談中國樓市問題。一位研究生說，在武漢有個房地産開發商，2007年初賣3 000元1平方米，結果一開盤就一下子賣光了。老闆拍着大腿說：哎呀，賣虧了，賣虧了，下次開盤一定要賣6 000元。3個月之後開盤就賣6 000元，結果剛開盤一下子又賣光了。老闆又拍着腿說：哎呀，賣虧了，賣虧了，下次開盤賣9 000元，結果9 000元開盤又一搶而空。老闆最後發話說：這房子咱先不賣了，2008年一開盤就賣13 000元，把價提得高高的，漲得讓誰都買不起。沒關係，反正這房價還得漲。事情雖然說的是武漢，但在北京、上海、廣州、深圳，包括成都在內，房價就是這樣一路漲上去的。
為什麽呢？因為地不好拿了，太貴了，前面賣的房子本錢都收回來了，後面又沒房賣，把房價挂高點，賣不掉算了，留着以後慢慢賣。結果是提一次價不夠賣，提兩次還不夠賣，最後提到買房人實在買不起的程度。衹要地産商前面賺夠了，管你愛買不買。結果就是，附近的地産商一傢比着一傢賣。你看隔壁都賣這麽高了，而且他拿地的成本也高，估計建好房子的成本得比我現在的賣價還要高，我得再漲點。
就這麽一傢比一傢，一傢趕一傢，"離譜"的房價就這麽給推上去了。而買房的人呢？3 000元沒買，6 000元後悔了；6 000元沒買，9 000元更後悔。再不買，真的漲到13 000元了！這衹是舉個例子，但這一輪輪房價基本上就這樣漲起來的。
問題是，房價這麽一輪一輪漲，真的有人要跟，真的有人要買，這一漲再漲的辦法這麽好使，為什麽5年前或3年前樓市疲軟的時候，不用這辦法呢？
究竟是什麽原因促成了有人願打有人願挨，而且還挨得起呢？
我研究的是宏觀經濟，一直關註政府對經濟的宏觀調控。從2003年中國經濟開始提速的時候，政府就已經意識到，以前協議轉讓土地的做法存在問題。第一是地價太便宜，吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地産市場，會刺激房地産和固定資産投資的泡沫。第二是地價太便宜，意味着誰能接觸到掌握批地權力的人，誰就有條件優先拿到地，會刺激大量權錢交易、暗箱操作，滋生大量違法亂紀的案件。第三還是地價太便宜，不能充分體現在經濟發展過程中，土地作為已經市場化的重要生産要素，不能公平地由市場供求關係來决定它應有的價值和價格。在中國，《憲法》規定土地屬於國傢和勞動群衆集體所有，大量土地以這種便宜的協議轉讓形式流入少數地産商名下，實際是對公衆利益的變相剝奪，這既不符合經濟和市場規律，更不符合社會公平原則。第四仍然是地價太便宜，直接減少了政府財政收入。反過來說，政府也應該搭上經濟高速發展的快車，而政府能拿到的就是財政收入。目前財政收入最重要的一部分是稅收，還有一部分是土地出讓金。而賣地，則被指責為推高房價的重要原因。
我在清華大學給MBA上課，經常舉辦沙竜，大傢聚在一起探討中國經濟發展問題。2007年，我們的沙竜選在北京什剎海的遊船上，暢談中國樓市問題。一位研究生說，在武漢有個房地産開發商，2007年初賣3 000元1平方米，結果一開盤就一下子賣光了。老闆拍着大腿說：哎呀，賣虧了，賣虧了，下次開盤一定要賣6 000元。3個月之後開盤就賣6 000元，結果剛開盤一下子又賣光了。老闆又拍着腿說：哎呀，賣虧了，賣虧了，下次開盤賣9 000元，結果9 000元開盤又一搶而空。老闆最後發話說：這房子咱先不賣了，2008年一開盤就賣13 000元，把價提得高高的，漲得讓誰都買不起。沒關係，反正這房價還得漲。事情雖然說的是武漢，但在北京、上海、廣州、深圳，包括成都在內，房價就是這樣一路漲上去的。
為什麽呢？因為地不好拿了，太貴了，前面賣的房子本錢都收回來了，後面又沒房賣，把房價挂高點，賣不掉算了，留着以後慢慢賣。結果是提一次價不夠賣，提兩次還不夠賣，最後提到買房人實在買不起的程度。衹要地産商前面賺夠了，管你愛買不買。結果就是，附近的地産商一傢比着一傢賣。你看隔壁都賣這麽高了，而且他拿地的成本也高，估計建好房子的成本得比我現在的賣價還要高，我得再漲點。
就這麽一傢比一傢，一傢趕一傢，"離譜"的房價就這麽給推上去了。而買房的人呢？3 000元沒買，6 000元後悔了；6 000元沒買，9 000元更後悔。再不買，真的漲到13 000元了！這衹是舉個例子，但這一輪輪房價基本上就這樣漲起來的。
問題是，房價這麽一輪一輪漲，真的有人要跟，真的有人要買，這一漲再漲的辦法這麽好使，為什麽5年前或3年前樓市疲軟的時候，不用這辦法呢？
究竟是什麽原因促成了有人願打有人願挨，而且還挨得起呢？
我研究的是宏觀經濟，一直關註政府對經濟的宏觀調控。從2003年中國經濟開始提速的時候，政府就已經意識到，以前協議轉讓土地的做法存在問題。第一是地價太便宜，吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地産市場，會刺激房地産和固定資産投資的泡沫。第二是地價太便宜，意味着誰能接觸到掌握批地權力的人，誰就有條件優先拿到地，會刺激大量權錢交易、暗箱操作，滋生大量違法亂紀的案件。第三還是地價太便宜，不能充分體現在經濟發展過程中，土地作為已經市場化的重要生産要素，不能公平地由市場供求關係來决定它應有的價值和價格。在中國，《憲法》規定土地屬於國傢和勞動群衆集體所有，大量土地以這種便宜的協議轉讓形式流入少數地産商名下，實際是對公衆利益的變相剝奪，這既不符合經濟和市場規律，更不符合社會公平原則。第四仍然是地價太便宜，直接減少了政府財政收入。反過來說，政府也應該搭上經濟高速發展的快車，而政府能拿到的就是財政收入。目前財政收入最重要的一部分是稅收，還有一部分是土地出讓金。而賣地，則被指責為推高房價的重要原因。