觉道人山居，稽古得楼之事，类凡十有二，其说成可喜。
推而广之，于劝惩不无助。于是新编《十二楼》，复裒然成书。
手以视余，且属言其端。余披阅一过，喟然叹觉道人之用心不同于恒人也。
盖自说部逢世，而侏儒牟利，苟以求售，其言偎亵鄙靡，无所不至，为世道人心之患者无论矣；即或志存扶植，而才不足以达其辞，趣不足以辅其理，块然幽闷，使观者恐卧而听者反走，则天地间又安用此无味之腐谈哉！今是编以通俗语言鼓吹经传，以入情啼笑接引顽痴，殆老泉所谓“苏张无其心，而龙比无其术”者欤？夫妙解连环，而要之不诡于大道，即施、罗二子，斯秘未睹，况其下者乎！语云“为善如登”，笠道人将以是编偕一世人结欢喜缘，相与携手徐步而登此十二楼也，使人忽忽忘为善之难而贺登天之易，厥功伟矣！
道人尝语余云：“吾于诗文非不究心，而得志愉快，终不敢以小说为末技。”嗟呼！诗文之名诚美矣，顾今之为诗文者，岂诗文哉？是曾不若吹篪蹴鞠，而可以傲入神之艺乎！吾谓与其以诗文造业，何如以小说造福；与其以诗文贻笑，何如以小说名家。
昔李伯时工绘事，而好画马，昙秀师呵之，使画大士。今笠道人之小说，固画大士者也。吾愿从此益为之不倦，虽四禅天不难到，岂第十二楼哉！
锺离睿水题于茶恩阁
推而广之，于劝惩不无助。于是新编《十二楼》，复裒然成书。
手以视余，且属言其端。余披阅一过，喟然叹觉道人之用心不同于恒人也。
盖自说部逢世，而侏儒牟利，苟以求售，其言偎亵鄙靡，无所不至，为世道人心之患者无论矣；即或志存扶植，而才不足以达其辞，趣不足以辅其理，块然幽闷，使观者恐卧而听者反走，则天地间又安用此无味之腐谈哉！今是编以通俗语言鼓吹经传，以入情啼笑接引顽痴，殆老泉所谓“苏张无其心，而龙比无其术”者欤？夫妙解连环，而要之不诡于大道，即施、罗二子，斯秘未睹，况其下者乎！语云“为善如登”，笠道人将以是编偕一世人结欢喜缘，相与携手徐步而登此十二楼也，使人忽忽忘为善之难而贺登天之易，厥功伟矣！
道人尝语余云：“吾于诗文非不究心，而得志愉快，终不敢以小说为末技。”嗟呼！诗文之名诚美矣，顾今之为诗文者，岂诗文哉？是曾不若吹篪蹴鞠，而可以傲入神之艺乎！吾谓与其以诗文造业，何如以小说造福；与其以诗文贻笑，何如以小说名家。
昔李伯时工绘事，而好画马，昙秀师呵之，使画大士。今笠道人之小说，固画大士者也。吾愿从此益为之不倦，虽四禅天不难到，岂第十二楼哉！
锺离睿水题于茶恩阁
词云：世间欲断钟情路，男女分开祝掘条深堑在中间，使他终身不度是非关。堑深又怕能生事，水满情编炽。绿波惯会做红娘，不见御沟流出墨痕香？
右调《虞美人》这首词，是说天地间越礼犯分之事，件件可以消除，独有男女相慕之情、枕席交欢之谊，只除非禁于未发之先。若到那男子妇人动了念头之后，莫道家法无所施，官威不能摄，就使玉皇大帝下了诛夷之诏，阎罗天子出了缉获的牌，山川草木尽作刀兵，日月星辰皆为矢石，他总是拚了一死，定要去遂心了愿。觉得此愿不了，就活上几千岁然后飞升，究竟是个鳏寡神仙；此心一遂，就死上一万年不得转世，也还是个风流鬼魅。到了这怨生幕死的地步，你说还有什么法则可以防御得他？所以惩奸遏欲之事，定要行在未发之先。未发之先又没有别样禁法，只是严分内外，重别嫌疑，使男女不相亲近而已。
儒书云“男女授受不亲”，道书云“不见可欲，使心不乱”，这两句话极讲得周密。男子与妇人亲手递一件东西，或是相见一面，他自他，我自我，有何关碍，这等防得森严？要晓得古圣先贤也是有情有欲的人，都曾经历过来，知道一见了面，一沾了手，就要把无意之事认作有心，不容你自家做主，要颠倒错乱起来。譬如妇人取一件东西递与男子，过手的时节，或高或下，或重或轻，总是出于无意。当不得那接手的人常要画蛇添足，轻的说她故示温柔，重的说她有心戏谑，高的说她提心在手、何异举案齐眉，下的说她借物丢情、不啻抛球掷果。想到此处，就不好辜其来意，也要弄些手势答她。焉知那位妇人不肯将错就错？这本风流戏文，就从这件东西上做起了。至于男女相见，那种眉眼招灾、声音起祸的利害，也是如此，所以只是不见不亲的妙。不信，但引两对古人做个证验。李药师所得的红拂妓，当初关在杨越公府中，何曾知道男子面黄面白？
崔千牛所盗的红绡女，立在郭令公身畔，何曾对着男子说短说长？只为家主公要卖弄豪华，把两个得意侍儿与男子见得一面，不想他五个指头一双眼孔就会说起话来。及至机心一动，任你铜墙铁壁，也禁她不住，私奔的私奔出去，窃负的窃负将来。
若还守了这两句格言，使她“授受不亲”，“不见可欲”，哪有这般不幸之事！我今日这回小说，总是要使齐家之人知道防微杜渐，非但不可露形，亦且不可露影，不是阐风情，又替才子佳人辟出一条相思路也。
元朝至正年间，广东韶州府曲江具有两个闲住的缙绅，一姓屠，一姓管。姓屠的由黄甲起家，官至观察之职；姓管的由乡贡起家，官至提举之职。他两个是一门之婿，只因内族无子，先后赘在家中。才情学术，都是一般，只有心性各别。管提举古板执拘，是个道学先生；屠观察跌荡豪华，是个风流才子。
两位夫人的性格起先原是一般，只因各适所天，受了刑于之化，也渐渐地相背起来。听过道学的，就怕讲风情；说惯风情的，又厌闻道学。这一对连襟、两个姊妹，虽是嫡亲瓜葛，只因好尚不同，互相贬驳，日复一日，就弄做仇家敌国一般。起先还是同居，到了岳丈岳母死后，就把一宅分为两院，凡是界限之处，都筑了高墙，使彼此不能相见。独是后园之中有两座水阁，一座面西的，是屠观察所得，一座面东的，是管提举所得，中间隔着池水，正合着唐诗二句：遥知杨柳是门处，似隔芙蓉无路通。
陆地上的界限都好设立墙垣，独有这深水之中下不得石脚，还是上连下隔的。论起理来，盈盈一水，也当得过黄河天堑，当不得管提举多心，还怕这位姨夫要在隔水间花之处窥视他的姬妾，就不惜工费，在水底下立了石柱，水面上架了石板，也砌起一带墙垣，分了彼此，使他眼光不能相射。从此以后，这两份人家，莫说男子与妇人终年不得谋面，就是男子与男子，一年之内也会不上一两遭。
却说屠观察生有一子，名曰珍生；管提举生有一女，名曰玉娟。玉娟长珍生半岁，两个的面貌竟像一副印板印
下来的。
只因两位母亲原是同胞姊妹，面容骨格相去不远，又且娇媚异常，这两个孩子又能各肖其母，在襁褓的时节还是同居，辨不出谁珍谁玉。有时屠夫人把玉娟认做儿子，抱在怀中饲奶，有时管夫人把珍生认做女儿，搂在身边睡觉。后来竟习以为常，两母两儿，互相乳育。有《诗经》二句道得好：螟蛉有子，式谷似之。
从来孩子的面貌多肖乳娘，总是血脉相荫的缘故。同居之际，两个都是孩子，没有知识，面貌像与不像，他也不得而知。
直到分居析产之后，垂髫总角之时，听见人说，才有些疑心，要把两副面容合来印证一印证，以验人言之确否。却又咫尺之间分了天南地北，这两副面貌印证不成了。
再过几年，他两人的心事就不谋而合，时常对着镜子赏鉴自家的面容，只管啧啧赞羡道：“我这样人物，只说是天下无双、人间少二的了，难道还有第二个人赶得我上不成？”他们这番念头还是一片相忌之心，并不曾有相怜之意。只说九分相合，毕竟有一分相歧，好不到这般地步，要让他独擅其美。哪里知道相忌之中就埋伏了相怜之隙，想到后面，做出一本风流戏来。
玉娟是个女儿，虽有其心，不好过门求见。珍生是个男子，心上思量道：“大人不相合，与我们孩子无干，便时常过去走走，也不失亲亲之义。姨娘可见，表姐独不可见乎？”就忽然破起格来，竟走过去拜谒。哪里知道，那位姨翁预先立了禁约，却像知道的一般，竟写几行大字贴在厅后，道：“凡系内亲，勿进内室。本衙只别男妇，不问亲疏，各宜体谅。”珍生见了，就立住脚跟，不敢进去，只好对了管公，请姨娘表姐出来拜见。
管公单请夫人，见了一面，连“小姐”二字绝不提起。及至珍生再请，他又假示龙钟，茫然不答。珍生默喻其意，就不敢固请，坐了一会，即便告辞。
既去之后，管夫人间道：“两姨姐妹，分属表亲，原有可见之理，为什么该拒绝他？”管公道：“夫人有所不知，‘男女授受不亲’这句话头，单为至亲而设。若还是陌路之人，他何由进我的门，何由入我的室？既不进门入室，又何须分别嫌疑？单为碍了亲情，不便拒绝，所以有穿房入户之事。这分别嫌疑的礼数，就由此而起。别样的瓜葛，亲者自亲，疏者自疏，皆有一定之理。独是两姨之子，姑舅之儿，这种亲情，最难分别。说他不是兄妹，又系一人所出，似有共体之情；说他竞是兄妹，又属两姓之人，并无同胞之义。因在似亲似疏之间，古人委决不下，不曾注有定仪，所以泾渭难分，彼此互见，以致有不清不白之事做将出来。历观野史传奇，儿女私情大半出于中表。皆因做父母的没有真知灼见，竟把他当了兄妹，穿房入户，难以提防，所以混乱至此。我乃主持风教的人，岂可不加辨别，仍蹈世俗之陋规乎？”夫人听了，点头不已，说他讲得极是。
从此以后，珍生断了痴想，玉娟绝了妄念，知道家人的言语印证不来，随他像也得，不像也得，丑似我也得，好似我也得，一总不去计论他。
偶然有一日，也是机缘凑巧，该当遇合，岸上不能相会，竟把两个影子放在碧波里面印证起来。有一首现成绝句，就是当年的情景。其诗云：绿树阴浓夏日长，楼台倒影入池塘。
水晶帘动微风起，并作南来一味凉。
时当仲夏，暑气困人，这一男一女不谋而合，都到水阁上纳凉。
只见清风徐来，水波不兴，把两座楼台的影子，明明白白倒竖在水中。玉娟小姐定睛一看，忽然惊讶起来，道：“为什么我的影子倒去在他家？形影相离，大是不祥之兆。”疑惑一会，方才转了念头，知道这个影子就是平时想念的人。“只因科头而坐，头上没有方巾，与我辈妇人一样，又且面貌相同，故此疑他作我。”想到此处，方才要印证起来，果然一线不差，竟是自己的模样。既不能够独擅其美，就未免要同病相怜，渐渐有个怨怅爷娘不该拒绝亲人之意。
却说珍生倚栏而坐，忽然看见对岸的影子，不觉惊喜跳跃，凝眸细认一番，才知道人言不谬。风流才子的公郎比不得道学先生的令爱，意气多而涵养少，那些童而习之的学问，等不到第二次就要试验出来。对着影子轻轻地唤道：“你就是玉娟姐姐么？好一副面容！果然与我一样，为什么不合在一处做了夫妻？”说话的时节，又把一双玉臂对着水中，却像要捞起影子拿来受用的一般。玉娟听了此言，看了此状，那点亲爱之心，就愈加歆动起来，也想要答他一句，回他一手。当不得家法森严，逾规越检的话，从来不曾讲过；背礼犯分之事，从来不曾做过。未免有些碍手碍口，只好把满腹衷情付之一笑而已。
屠珍生的风流诀窍，原是有传受的：但凡调戏妇人，不问他肯不肯，但看他笑不笑；只消朱唇一裂，就是好音，这副同心带儿已结在影子里面了。
从此以后，这一男一女，日日思想纳凉，时时要来避暑。
又不许丫鬟伏侍，伴当追随，总是孤凭画阁，独倚雕栏，好对着影子说话。大约珍生的话多，玉娟的话少--只把手语传情，使他不言而喻；恐怕说出口来被爷娘听见，不但受鞭瞂之若，示且有性命之忧。
这是第一回，单说他两个影子相会之初，虚空摹拟的情节。
但不知见形之后实事何如，且看下回分解。
右调《虞美人》这首词，是说天地间越礼犯分之事，件件可以消除，独有男女相慕之情、枕席交欢之谊，只除非禁于未发之先。若到那男子妇人动了念头之后，莫道家法无所施，官威不能摄，就使玉皇大帝下了诛夷之诏，阎罗天子出了缉获的牌，山川草木尽作刀兵，日月星辰皆为矢石，他总是拚了一死，定要去遂心了愿。觉得此愿不了，就活上几千岁然后飞升，究竟是个鳏寡神仙；此心一遂，就死上一万年不得转世，也还是个风流鬼魅。到了这怨生幕死的地步，你说还有什么法则可以防御得他？所以惩奸遏欲之事，定要行在未发之先。未发之先又没有别样禁法，只是严分内外，重别嫌疑，使男女不相亲近而已。
儒书云“男女授受不亲”，道书云“不见可欲，使心不乱”，这两句话极讲得周密。男子与妇人亲手递一件东西，或是相见一面，他自他，我自我，有何关碍，这等防得森严？要晓得古圣先贤也是有情有欲的人，都曾经历过来，知道一见了面，一沾了手，就要把无意之事认作有心，不容你自家做主，要颠倒错乱起来。譬如妇人取一件东西递与男子，过手的时节，或高或下，或重或轻，总是出于无意。当不得那接手的人常要画蛇添足，轻的说她故示温柔，重的说她有心戏谑，高的说她提心在手、何异举案齐眉，下的说她借物丢情、不啻抛球掷果。想到此处，就不好辜其来意，也要弄些手势答她。焉知那位妇人不肯将错就错？这本风流戏文，就从这件东西上做起了。至于男女相见，那种眉眼招灾、声音起祸的利害，也是如此，所以只是不见不亲的妙。不信，但引两对古人做个证验。李药师所得的红拂妓，当初关在杨越公府中，何曾知道男子面黄面白？
崔千牛所盗的红绡女，立在郭令公身畔，何曾对着男子说短说长？只为家主公要卖弄豪华，把两个得意侍儿与男子见得一面，不想他五个指头一双眼孔就会说起话来。及至机心一动，任你铜墙铁壁，也禁她不住，私奔的私奔出去，窃负的窃负将来。
若还守了这两句格言，使她“授受不亲”，“不见可欲”，哪有这般不幸之事！我今日这回小说，总是要使齐家之人知道防微杜渐，非但不可露形，亦且不可露影，不是阐风情，又替才子佳人辟出一条相思路也。
元朝至正年间，广东韶州府曲江具有两个闲住的缙绅，一姓屠，一姓管。姓屠的由黄甲起家，官至观察之职；姓管的由乡贡起家，官至提举之职。他两个是一门之婿，只因内族无子，先后赘在家中。才情学术，都是一般，只有心性各别。管提举古板执拘，是个道学先生；屠观察跌荡豪华，是个风流才子。
两位夫人的性格起先原是一般，只因各适所天，受了刑于之化，也渐渐地相背起来。听过道学的，就怕讲风情；说惯风情的，又厌闻道学。这一对连襟、两个姊妹，虽是嫡亲瓜葛，只因好尚不同，互相贬驳，日复一日，就弄做仇家敌国一般。起先还是同居，到了岳丈岳母死后，就把一宅分为两院，凡是界限之处，都筑了高墙，使彼此不能相见。独是后园之中有两座水阁，一座面西的，是屠观察所得，一座面东的，是管提举所得，中间隔着池水，正合着唐诗二句：遥知杨柳是门处，似隔芙蓉无路通。
陆地上的界限都好设立墙垣，独有这深水之中下不得石脚，还是上连下隔的。论起理来，盈盈一水，也当得过黄河天堑，当不得管提举多心，还怕这位姨夫要在隔水间花之处窥视他的姬妾，就不惜工费，在水底下立了石柱，水面上架了石板，也砌起一带墙垣，分了彼此，使他眼光不能相射。从此以后，这两份人家，莫说男子与妇人终年不得谋面，就是男子与男子，一年之内也会不上一两遭。
却说屠观察生有一子，名曰珍生；管提举生有一女，名曰玉娟。玉娟长珍生半岁，两个的面貌竟像一副印板印
下来的。
只因两位母亲原是同胞姊妹，面容骨格相去不远，又且娇媚异常，这两个孩子又能各肖其母，在襁褓的时节还是同居，辨不出谁珍谁玉。有时屠夫人把玉娟认做儿子，抱在怀中饲奶，有时管夫人把珍生认做女儿，搂在身边睡觉。后来竟习以为常，两母两儿，互相乳育。有《诗经》二句道得好：螟蛉有子，式谷似之。
从来孩子的面貌多肖乳娘，总是血脉相荫的缘故。同居之际，两个都是孩子，没有知识，面貌像与不像，他也不得而知。
直到分居析产之后，垂髫总角之时，听见人说，才有些疑心，要把两副面容合来印证一印证，以验人言之确否。却又咫尺之间分了天南地北，这两副面貌印证不成了。
再过几年，他两人的心事就不谋而合，时常对着镜子赏鉴自家的面容，只管啧啧赞羡道：“我这样人物，只说是天下无双、人间少二的了，难道还有第二个人赶得我上不成？”他们这番念头还是一片相忌之心，并不曾有相怜之意。只说九分相合，毕竟有一分相歧，好不到这般地步，要让他独擅其美。哪里知道相忌之中就埋伏了相怜之隙，想到后面，做出一本风流戏来。
玉娟是个女儿，虽有其心，不好过门求见。珍生是个男子，心上思量道：“大人不相合，与我们孩子无干，便时常过去走走，也不失亲亲之义。姨娘可见，表姐独不可见乎？”就忽然破起格来，竟走过去拜谒。哪里知道，那位姨翁预先立了禁约，却像知道的一般，竟写几行大字贴在厅后，道：“凡系内亲，勿进内室。本衙只别男妇，不问亲疏，各宜体谅。”珍生见了，就立住脚跟，不敢进去，只好对了管公，请姨娘表姐出来拜见。
管公单请夫人，见了一面，连“小姐”二字绝不提起。及至珍生再请，他又假示龙钟，茫然不答。珍生默喻其意，就不敢固请，坐了一会，即便告辞。
既去之后，管夫人间道：“两姨姐妹，分属表亲，原有可见之理，为什么该拒绝他？”管公道：“夫人有所不知，‘男女授受不亲’这句话头，单为至亲而设。若还是陌路之人，他何由进我的门，何由入我的室？既不进门入室，又何须分别嫌疑？单为碍了亲情，不便拒绝，所以有穿房入户之事。这分别嫌疑的礼数，就由此而起。别样的瓜葛，亲者自亲，疏者自疏，皆有一定之理。独是两姨之子，姑舅之儿，这种亲情，最难分别。说他不是兄妹，又系一人所出，似有共体之情；说他竞是兄妹，又属两姓之人，并无同胞之义。因在似亲似疏之间，古人委决不下，不曾注有定仪，所以泾渭难分，彼此互见，以致有不清不白之事做将出来。历观野史传奇，儿女私情大半出于中表。皆因做父母的没有真知灼见，竟把他当了兄妹，穿房入户，难以提防，所以混乱至此。我乃主持风教的人，岂可不加辨别，仍蹈世俗之陋规乎？”夫人听了，点头不已，说他讲得极是。
从此以后，珍生断了痴想，玉娟绝了妄念，知道家人的言语印证不来，随他像也得，不像也得，丑似我也得，好似我也得，一总不去计论他。
偶然有一日，也是机缘凑巧，该当遇合，岸上不能相会，竟把两个影子放在碧波里面印证起来。有一首现成绝句，就是当年的情景。其诗云：绿树阴浓夏日长，楼台倒影入池塘。
水晶帘动微风起，并作南来一味凉。
时当仲夏，暑气困人，这一男一女不谋而合，都到水阁上纳凉。
只见清风徐来，水波不兴，把两座楼台的影子，明明白白倒竖在水中。玉娟小姐定睛一看，忽然惊讶起来，道：“为什么我的影子倒去在他家？形影相离，大是不祥之兆。”疑惑一会，方才转了念头，知道这个影子就是平时想念的人。“只因科头而坐，头上没有方巾，与我辈妇人一样，又且面貌相同，故此疑他作我。”想到此处，方才要印证起来，果然一线不差，竟是自己的模样。既不能够独擅其美，就未免要同病相怜，渐渐有个怨怅爷娘不该拒绝亲人之意。
却说珍生倚栏而坐，忽然看见对岸的影子，不觉惊喜跳跃，凝眸细认一番，才知道人言不谬。风流才子的公郎比不得道学先生的令爱，意气多而涵养少，那些童而习之的学问，等不到第二次就要试验出来。对着影子轻轻地唤道：“你就是玉娟姐姐么？好一副面容！果然与我一样，为什么不合在一处做了夫妻？”说话的时节，又把一双玉臂对着水中，却像要捞起影子拿来受用的一般。玉娟听了此言，看了此状，那点亲爱之心，就愈加歆动起来，也想要答他一句，回他一手。当不得家法森严，逾规越检的话，从来不曾讲过；背礼犯分之事，从来不曾做过。未免有些碍手碍口，只好把满腹衷情付之一笑而已。
屠珍生的风流诀窍，原是有传受的：但凡调戏妇人，不问他肯不肯，但看他笑不笑；只消朱唇一裂，就是好音，这副同心带儿已结在影子里面了。
从此以后，这一男一女，日日思想纳凉，时时要来避暑。
又不许丫鬟伏侍，伴当追随，总是孤凭画阁，独倚雕栏，好对着影子说话。大约珍生的话多，玉娟的话少--只把手语传情，使他不言而喻；恐怕说出口来被爷娘听见，不但受鞭瞂之若，示且有性命之忧。
这是第一回，单说他两个影子相会之初，虚空摹拟的情节。
但不知见形之后实事何如，且看下回分解。