1低迷聲中看房價房價與物業稅低迷聲中看房價
2007年11月以來，全國各地商品房交易額普遍下降，在房地産市場低迷的時候，新聞媒體上不斷傳來消息，好像房價就要下降了。在報紙上看到大字標題"深圳房價加速下滑"，??參見《21世紀經濟報道》，2007年11月26日。"廣州房價拐點將現？"??參見《21世紀經濟報道》，2007年12月10日。據說，在中央電視臺的《經濟半小時》節目中，有人宣佈廣州的房價暴跌了20%。
有的房地産老闆站出來呼應房價下落。例如，萬科的王石公開表示："我承認樓市拐點確實已經出現。"於是，有人提問："珠三角房市低迷，北京是否會受影響？"
房價暴漲，民怨沸騰。老百姓對於高房價早就恨之入骨，巴不得房價早點跌下來。作為學者，我歷來不喜歡高通貨膨脹，更不喜歡房價飛漲。倘若果真能夠將房價壓下來，未嘗不是一件好事。可是，做研究不能感情用事。在房價研究上尤其要冷靜，要堅持說真話，為老百姓說話。
房價變動反映出經濟規律。無論是什麽人違背經濟規律，都要受到懲罰。過去是這樣，現在是這樣，將來還是這樣。對於規律，我們一定要有敬畏之感。要瞭解潮流，才能駕馭潮流，保護自己，發展自己。
房價和其他物價一樣，有漲必有落。世界上衹漲不落的房價從來就沒有存在過。但是，如同潮起潮落一樣，房價變化也有其內在的規律，和人們的偏好沒有多少關係。並不是你喜歡什麽，它就按照你的願望變化。
當前報道的房價數據撲朔迷離，有人說："有關房價的數據都是真真假假，任何根據統計數據所做出的判斷都讓人半信半疑。"??參見《現代快報》，2007年12月18日。這就需要我們下點工夫，去偽存真。
首先，有些房價變動屬於正常的營銷策略。在宏觀調控政策下，房地産投機活動受到抑製，自然減緩了房價上漲趨勢。某些被誇張推高的房價出現調整，也是意料中事。例如，有的房地産商將原本每平方米（以下簡稱平米）12 000元的住宅喊價15 000元。如今打個折，賣13 000元。這衹能屬於房地産的營銷策略，算不得降價。上海有個豪宅樓盤叫湯臣一品，要價每平米11萬元。其實，開發商壓根就沒打算賣，不過藉此做個廣告，把湯臣一品放在前頭，而藉機將湯臣集團其他的房子賣一個好價錢。如果哪天湯臣一品的價錢改為10萬元每平米，難道是真的降價嗎？
去菜場買菜。
"多少錢一斤？"
"兩塊。"
"一塊賣不賣？"
"行，你要幾斤？"
連賣菜的老太婆都知道營銷策略。難道你花一塊錢買的青菜還占了什麽便宜？
開發商要價肯定高於真實價格。在供不應求的情況下，房價取决於購房者願意支付的上限。由於住宅的地點、環境、樓層、朝嚮、結構、質量等各不相同，房價自然也大不一樣。因此，房地産商一定先喊出一個比較高的價，然後慢慢地降，直到摸準購房者願意支付的上限為止。當我們討論房價的時候，要從時間序列數據來判斷房價的變化趨勢，拿房地産商開出的樓價來討論問題，難免出現嚴重的扭麯。
其次，房市低迷並不等於房價要下降。
在房地産市場上，誰的信息最多？毋庸置疑，買的沒有賣的精。房地産商的信息要遠遠超過政府部門和普通購房者。從理論和經驗出發，如果房價真的要下降了，房地産商肯定要搶先出手，拋售樓盤。如果在短期內樓盤供應量突然上升，那麽很可能將出現房價下降。可是，各個大城市商品房交易額都出現萎縮。房地産商普遍捂盤惜售，說明他們估計房價還要上升，既然房價還要上升，何必急着出售。
按照一般情況，在年底應當出現樓盤促銷。佑威房地産研究中心主任薛建雄認為："開發商在年底進行樓盤促銷並不少見，一是臨近年關，開發商都想衝刺一下，完成既定目標，甚至為把當年業績做得更漂亮些；二是年尾也是開發商回籠資金的時候，要做財務報表，還要還銀行貸款、工程結款等，所以多賣點房回收點資金也是好的。不少樓盤在今年二、三季度上海樓市回暖時漲得太快，到年底還剩些房源，但看到調控來襲、交易冷清，便主動調價促銷。但問題在於，開發商的營銷策略的改變並不代表他們就看空明年的上海樓市。"從各地數據來看，理應出現的售樓高峰並未出現，這表明，許多房地産商正在等待着下一波漲價。
在年底出現樓市低迷的主要原因是銀行按揭貸款的額度控製。各傢銀行都有按揭貸款的額度控製，由於房價暴漲，許多銀行到10月份就已經完成了按揭貸款的貸款任務。銀行將貸款的水竜頭一關，房地産市場自然冷卻下來。
第三，即使出現了拐點，也並不意味着房價下跌。
王石估計樓市的拐點已經出現。姑且不論他的判斷是否正確，許多人誤解了拐點的經濟學意義。在經濟學中拐點(Inflection Point)有着很明確的定義：表示麯綫由加速增長轉變為減速增長，由凹麯綫變為凸麯綫，麯綫的二階導數在這個點為零。值得提醒的是，在這個點之後麯綫仍然上升，具有正斜率。說白一點，出現拐點衹不過表示房價的漲速沒先前那麽快，但是還是在上升。拐點和房價的最高點完全是兩碼事。如果王石講的是經濟學意義上的拐點，那麽他說的還有幾分道理，如果他說的是達到最高點，從此房價就要下降，就不對勁了。
2007年11月以來，全國各地商品房交易額普遍下降，在房地産市場低迷的時候，新聞媒體上不斷傳來消息，好像房價就要下降了。在報紙上看到大字標題"深圳房價加速下滑"，??參見《21世紀經濟報道》，2007年11月26日。"廣州房價拐點將現？"??參見《21世紀經濟報道》，2007年12月10日。據說，在中央電視臺的《經濟半小時》節目中，有人宣佈廣州的房價暴跌了20%。
有的房地産老闆站出來呼應房價下落。例如，萬科的王石公開表示："我承認樓市拐點確實已經出現。"於是，有人提問："珠三角房市低迷，北京是否會受影響？"
房價暴漲，民怨沸騰。老百姓對於高房價早就恨之入骨，巴不得房價早點跌下來。作為學者，我歷來不喜歡高通貨膨脹，更不喜歡房價飛漲。倘若果真能夠將房價壓下來，未嘗不是一件好事。可是，做研究不能感情用事。在房價研究上尤其要冷靜，要堅持說真話，為老百姓說話。
房價變動反映出經濟規律。無論是什麽人違背經濟規律，都要受到懲罰。過去是這樣，現在是這樣，將來還是這樣。對於規律，我們一定要有敬畏之感。要瞭解潮流，才能駕馭潮流，保護自己，發展自己。
房價和其他物價一樣，有漲必有落。世界上衹漲不落的房價從來就沒有存在過。但是，如同潮起潮落一樣，房價變化也有其內在的規律，和人們的偏好沒有多少關係。並不是你喜歡什麽，它就按照你的願望變化。
當前報道的房價數據撲朔迷離，有人說："有關房價的數據都是真真假假，任何根據統計數據所做出的判斷都讓人半信半疑。"??參見《現代快報》，2007年12月18日。這就需要我們下點工夫，去偽存真。
首先，有些房價變動屬於正常的營銷策略。在宏觀調控政策下，房地産投機活動受到抑製，自然減緩了房價上漲趨勢。某些被誇張推高的房價出現調整，也是意料中事。例如，有的房地産商將原本每平方米（以下簡稱平米）12 000元的住宅喊價15 000元。如今打個折，賣13 000元。這衹能屬於房地産的營銷策略，算不得降價。上海有個豪宅樓盤叫湯臣一品，要價每平米11萬元。其實，開發商壓根就沒打算賣，不過藉此做個廣告，把湯臣一品放在前頭，而藉機將湯臣集團其他的房子賣一個好價錢。如果哪天湯臣一品的價錢改為10萬元每平米，難道是真的降價嗎？
去菜場買菜。
"多少錢一斤？"
"兩塊。"
"一塊賣不賣？"
"行，你要幾斤？"
連賣菜的老太婆都知道營銷策略。難道你花一塊錢買的青菜還占了什麽便宜？
開發商要價肯定高於真實價格。在供不應求的情況下，房價取决於購房者願意支付的上限。由於住宅的地點、環境、樓層、朝嚮、結構、質量等各不相同，房價自然也大不一樣。因此，房地産商一定先喊出一個比較高的價，然後慢慢地降，直到摸準購房者願意支付的上限為止。當我們討論房價的時候，要從時間序列數據來判斷房價的變化趨勢，拿房地産商開出的樓價來討論問題，難免出現嚴重的扭麯。
其次，房市低迷並不等於房價要下降。
在房地産市場上，誰的信息最多？毋庸置疑，買的沒有賣的精。房地産商的信息要遠遠超過政府部門和普通購房者。從理論和經驗出發，如果房價真的要下降了，房地産商肯定要搶先出手，拋售樓盤。如果在短期內樓盤供應量突然上升，那麽很可能將出現房價下降。可是，各個大城市商品房交易額都出現萎縮。房地産商普遍捂盤惜售，說明他們估計房價還要上升，既然房價還要上升，何必急着出售。
按照一般情況，在年底應當出現樓盤促銷。佑威房地産研究中心主任薛建雄認為："開發商在年底進行樓盤促銷並不少見，一是臨近年關，開發商都想衝刺一下，完成既定目標，甚至為把當年業績做得更漂亮些；二是年尾也是開發商回籠資金的時候，要做財務報表，還要還銀行貸款、工程結款等，所以多賣點房回收點資金也是好的。不少樓盤在今年二、三季度上海樓市回暖時漲得太快，到年底還剩些房源，但看到調控來襲、交易冷清，便主動調價促銷。但問題在於，開發商的營銷策略的改變並不代表他們就看空明年的上海樓市。"從各地數據來看，理應出現的售樓高峰並未出現，這表明，許多房地産商正在等待着下一波漲價。
在年底出現樓市低迷的主要原因是銀行按揭貸款的額度控製。各傢銀行都有按揭貸款的額度控製，由於房價暴漲，許多銀行到10月份就已經完成了按揭貸款的貸款任務。銀行將貸款的水竜頭一關，房地産市場自然冷卻下來。
第三，即使出現了拐點，也並不意味着房價下跌。
王石估計樓市的拐點已經出現。姑且不論他的判斷是否正確，許多人誤解了拐點的經濟學意義。在經濟學中拐點(Inflection Point)有着很明確的定義：表示麯綫由加速增長轉變為減速增長，由凹麯綫變為凸麯綫，麯綫的二階導數在這個點為零。值得提醒的是，在這個點之後麯綫仍然上升，具有正斜率。說白一點，出現拐點衹不過表示房價的漲速沒先前那麽快，但是還是在上升。拐點和房價的最高點完全是兩碼事。如果王石講的是經濟學意義上的拐點，那麽他說的還有幾分道理，如果他說的是達到最高點，從此房價就要下降，就不對勁了。
第四，當我們討論房價的時候，應當區分具體樓價和房價指數。按照國務院24號文件，必須用70%以上的面積興建90平方米以下的小戶型住宅。可是，2007年1月到10月，全國90平方米以下住宅開發投資占住宅總投資的比重衹有21?46%。??參見中國人民銀行副行長劉士餘2007年12月17日在"加強商業性房地産信貸管理專題會議"上的講話。衆所周知，小戶型的總房價肯定低於豪華大戶型。如果認真執行國務院文件，多蓋些小戶型住宅，那麽平均房價肯定會降下來。不過，如果70%以上的面積被用於建設廉租房、經濟適用房和小戶型住宅，今後可以用來蓋大戶型住宅的面積肯定大幅度減少。開發商沒有土地就即沒有了用武之地，在土地招拍挂中，他們肯定要爭先恐後地舉牌，直到把地價拍到天上去。隨後，他們蓋的豪宅也肯定會賣天價。如果拿大城市中心的那些豪宅來說事，房價肯定還要漲;如果拿整個城市的房價來計算，在包括廉租房、小戶型住宅、經濟適用房之後，房價指數確實有可能下降。
在任何時候個別樓盤或者個別地區的房價都有可能波動，但是，從全國來講，房價由三大因素决定：供求關係、貨幣流動性過剩和資産重新定價。
在供求關係上，房地産市場上的需求除了正常需求之外，還有投機需求。近年來，住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建築面積在2003年為23?7平方米，2004年為25平方米，2006年為26?1平方米，幾乎每年都增加一平方米。
2006年全國人口淨增700萬，農村進城人口1780萬，結婚的新人有980萬對。城鎮居民人均可支配收入在2005年是10 493元，2006年增加為11 759元，淨增1266元。??參見《中國統計摘要》，2007年，第113~115頁。在2007年這些因素非但沒有減弱，反而更強地繼續推動房價上升。顯然，對於居民的正常需求，我們不僅不能打壓，還必須加以鼓勵和保護。從供求關係來看，推動房價上升的因素很強，而導致房價下跌的因素並不強，因此，在較長時期內房價還處於上升通道。
房地産政策要管的是過度投機需求。毫無疑問，在某些地區的房價暴漲中，投機因素起到了推波助瀾的作用。深圳就是個明顯的例子。在2005年全年內深圳購買二套及以上房産的購房者為7553人，占全市交易套數的20%左右。在某項二手房市場的問捲調查中，64%的人表示購房用途是自住加投資。在2006年，深圳置業者中大約30%的人在取得産權證之後半年內轉手出售。??參見《深圳房地産發展報告》，2007年。這都說明在深圳房地産市場上投機活動相當嚴重。整治過度投機靠的是財稅、金融和土地政策，簡單地喊口號，或者采用行政手段來打壓房價並不能達到預期目的。
說到底，房價是一個金融問題。在短期內房價上漲的原因是資金流動性過剩，在較長時期是由於資産重新定價。目前，推動房價上升的最重要的因素是資産定價。2008年2月，消費價格指數（CPI）為8?7%，2007年12月21日，1年期存款利率上調為4?14%。扣除5%的利息稅之後，僅為3?67%，低於通脹5個百分點。受到多種因素的牽製，利率在短期內升不了多少，而通貨膨脹率也降不下來，負利率將嚴重地睏擾我們的金融體係。按照經濟學理論和過去多年來的實踐，衹要有負利率，銀行中的居民存款就會流動。2007年城鄉居民存款規模在17萬億元左右，其中活期和短期占40%~50%，也就是說，有大約7萬億~8?5萬億元資金具有很強的流動性。但這些錢會往哪裏流呢？
按照2006年的數據，中國老百姓除去日常消費、投資之外，購買商品房用了2萬億元，還往銀行裏存了2萬億元。在負利率的情況下，老百姓還會繼續把錢存進銀行嗎？在2007年4月城鄉居民存款餘額下降了1674億元，這是多年來的第一次下降。在該年5月又下降了2859億元。隨後，衹有一個月略有上升，其他各月都在下降。到了10月份，突然下降了5092億元，震動了整個金融係統。在11月居民存款回升2655億元，12月份又回升5996億元，但是和年初相比，居民存款餘額幾乎沒有增加。??參見《中國經濟景氣月報》，2007年各期。也就是說，老百姓在2007年新增加的收入基本上沒有存進銀行。在負利率的壓迫之下，銀行存款不僅沒有增加，還有可能繼續外流，見表1?1。1?1城鄉居民存款變化情況(單位：億元)居民儲蓄存款居民儲蓄變化2006年9月158 1081 7262006年10月158 033-752006年11月159 7161 6832006年12月161 5871 871(續)居民儲蓄存款居民儲蓄變化2007年1月161 8152282007年2月170 8729 0572007年3月172 40215302007年4月170 728-1 6742007年5月167 869-2 8592007年6月169 5391 6702007年7月169 457-822007年8月169 073-3842007年9月168 973-1002007年10月163 883-5 0922007年11月166 5382 6552007年12月172 5345 996資料來源：國傢統計局，《中國經濟景氣月報》，2008年1月。老百姓在2006年存進銀行2萬億元，2008年的居民收入比2007年有增無減。老百姓手裏節餘的錢就算和2007年一樣，這些錢如不進銀行，會去哪裏？金融市場由5個部分組成：證券市場、債券市場、房地産市場、期貨市場和外匯市場。目前，我國的債券市場規模衹有幾千萬億元，期貨市場和外匯市場基本上都沒有開放，證券市場的規模有限，這使得我們的金融結構出現了巨大的扭麯。美國、歐洲、日本比我們有錢，但是，他們的資金被分散在上述5個市場中，存在銀行裏面的錢並不多。我國的大部分資金存在銀行中，而且40%左右是短期和活期存款。這樣的金融結構很不穩定，一旦出現負利率就有大麻煩。銀行裏的錢往外流，必然要流進股市和房地産市場。中國的股市能夠容納的資金有限，且如果聽任大量資金進入股市，有導致泡沫經濟的危險。於是，必然有相當一部分資金要進入房地産市場。假若2007年民衆存進銀行的2萬億元當中，有1萬億元進股市，1萬億元進房地産市場。商品房竣工面積在2007年衹能增加5%左右，那麽，幾乎相等面積的商品房在2006年賣了2萬億元，在2007年可能有3萬億元涌進房地産市場。由此可見，房價上漲的壓力非常大。何況，銀行存款當中還會流出一些，這更加大了房價上升的壓力。
在任何時候個別樓盤或者個別地區的房價都有可能波動，但是，從全國來講，房價由三大因素决定：供求關係、貨幣流動性過剩和資産重新定價。
在供求關係上，房地産市場上的需求除了正常需求之外，還有投機需求。近年來，住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建築面積在2003年為23?7平方米，2004年為25平方米，2006年為26?1平方米，幾乎每年都增加一平方米。
2006年全國人口淨增700萬，農村進城人口1780萬，結婚的新人有980萬對。城鎮居民人均可支配收入在2005年是10 493元，2006年增加為11 759元，淨增1266元。??參見《中國統計摘要》，2007年，第113~115頁。在2007年這些因素非但沒有減弱，反而更強地繼續推動房價上升。顯然，對於居民的正常需求，我們不僅不能打壓，還必須加以鼓勵和保護。從供求關係來看，推動房價上升的因素很強，而導致房價下跌的因素並不強，因此，在較長時期內房價還處於上升通道。
房地産政策要管的是過度投機需求。毫無疑問，在某些地區的房價暴漲中，投機因素起到了推波助瀾的作用。深圳就是個明顯的例子。在2005年全年內深圳購買二套及以上房産的購房者為7553人，占全市交易套數的20%左右。在某項二手房市場的問捲調查中，64%的人表示購房用途是自住加投資。在2006年，深圳置業者中大約30%的人在取得産權證之後半年內轉手出售。??參見《深圳房地産發展報告》，2007年。這都說明在深圳房地産市場上投機活動相當嚴重。整治過度投機靠的是財稅、金融和土地政策，簡單地喊口號，或者采用行政手段來打壓房價並不能達到預期目的。
說到底，房價是一個金融問題。在短期內房價上漲的原因是資金流動性過剩，在較長時期是由於資産重新定價。目前，推動房價上升的最重要的因素是資産定價。2008年2月，消費價格指數（CPI）為8?7%，2007年12月21日，1年期存款利率上調為4?14%。扣除5%的利息稅之後，僅為3?67%，低於通脹5個百分點。受到多種因素的牽製，利率在短期內升不了多少，而通貨膨脹率也降不下來，負利率將嚴重地睏擾我們的金融體係。按照經濟學理論和過去多年來的實踐，衹要有負利率，銀行中的居民存款就會流動。2007年城鄉居民存款規模在17萬億元左右，其中活期和短期占40%~50%，也就是說，有大約7萬億~8?5萬億元資金具有很強的流動性。但這些錢會往哪裏流呢？
按照2006年的數據，中國老百姓除去日常消費、投資之外，購買商品房用了2萬億元，還往銀行裏存了2萬億元。在負利率的情況下，老百姓還會繼續把錢存進銀行嗎？在2007年4月城鄉居民存款餘額下降了1674億元，這是多年來的第一次下降。在該年5月又下降了2859億元。隨後，衹有一個月略有上升，其他各月都在下降。到了10月份，突然下降了5092億元，震動了整個金融係統。在11月居民存款回升2655億元，12月份又回升5996億元，但是和年初相比，居民存款餘額幾乎沒有增加。??參見《中國經濟景氣月報》，2007年各期。也就是說，老百姓在2007年新增加的收入基本上沒有存進銀行。在負利率的壓迫之下，銀行存款不僅沒有增加，還有可能繼續外流，見表1?1。1?1城鄉居民存款變化情況(單位：億元)居民儲蓄存款居民儲蓄變化2006年9月158 1081 7262006年10月158 033-752006年11月159 7161 6832006年12月161 5871 871(續)居民儲蓄存款居民儲蓄變化2007年1月161 8152282007年2月170 8729 0572007年3月172 40215302007年4月170 728-1 6742007年5月167 869-2 8592007年6月169 5391 6702007年7月169 457-822007年8月169 073-3842007年9月168 973-1002007年10月163 883-5 0922007年11月166 5382 6552007年12月172 5345 996資料來源：國傢統計局，《中國經濟景氣月報》，2008年1月。老百姓在2006年存進銀行2萬億元，2008年的居民收入比2007年有增無減。老百姓手裏節餘的錢就算和2007年一樣，這些錢如不進銀行，會去哪裏？金融市場由5個部分組成：證券市場、債券市場、房地産市場、期貨市場和外匯市場。目前，我國的債券市場規模衹有幾千萬億元，期貨市場和外匯市場基本上都沒有開放，證券市場的規模有限，這使得我們的金融結構出現了巨大的扭麯。美國、歐洲、日本比我們有錢，但是，他們的資金被分散在上述5個市場中，存在銀行裏面的錢並不多。我國的大部分資金存在銀行中，而且40%左右是短期和活期存款。這樣的金融結構很不穩定，一旦出現負利率就有大麻煩。銀行裏的錢往外流，必然要流進股市和房地産市場。中國的股市能夠容納的資金有限，且如果聽任大量資金進入股市，有導致泡沫經濟的危險。於是，必然有相當一部分資金要進入房地産市場。假若2007年民衆存進銀行的2萬億元當中，有1萬億元進股市，1萬億元進房地産市場。商品房竣工面積在2007年衹能增加5%左右，那麽，幾乎相等面積的商品房在2006年賣了2萬億元，在2007年可能有3萬億元涌進房地産市場。由此可見，房價上漲的壓力非常大。何況，銀行存款當中還會流出一些，這更加大了房價上升的壓力。