引言
隨着個人購房和投資房産時代的到來，住房消費將是大多數家庭最大的一項支出，同時也是一個全新的消費和投資領域。如今，住房安傢已經成為每個人生活中至關重要的需求和消費，也正是由於房子如此舉足輕重的地位，人們在購房的時候，也越來越謹慎。對於投資者來說，能不能選擇正確的樓盤是决定收益豐厚與否的關鍵。
購買房屋涉及金額巨大，過程也相對復雜。在一些發達國傢，法律法規和操作程序比較規範。個人買房和投資已經有了一套比較成熟的模式，過程也相對比較輕鬆。成熟的房屋經紀人可以為個人購房或投資房産提供專業的咨詢和服務。雖然目前國內的房地産市場也培養了一批專業的房屋經紀人，但是購房者還是要相應的掌握一些房産專業知識，做到心中有數。
中聯衆房（北京）房地産經紀有限公司是集合業內有着很高聲望的多位專傢共同打造的團隊，其部門經理均是房地産業精英，有着豐厚的從業經驗與極高的專業知識和業務水平。服務項目有商業地産、寫字樓、住宅、別墅等房地産營銷、全案預算管理、專業律師咨詢、投資、融資等服務和二手房屋的全方位買賣租賃服務。筆者現任中聯衆房（北京）房地産經紀有限公司董事長，從事房地産工作多年。基於廣大購房者的需要，筆者對大傢普遍關註的問題進行了歸納、總結、整理，查閱了衆多相關資料以及咨詢了很多權威專傢，並參考新近出臺的相關政策，精心撰寫了這本《房博士教你購房》。本書共分為：購房前的準備、選房看房、簽訂購房合同、辦理購房貸款程序、收房入住、買賣二手房、産權證辦理、物業管理、基本房産法律知識九章。本書內容全面權威，涵蓋了有關購房和房産投資方面的知識，可讀性、時效性很強，可供購房和房産投資者隨時參考和查閱，也可以作為從事房地産工作人員的培訓教材。
本書的目的是使買房和投資房産的廣大購房者明明白白瞭解買房的流程及知識，防止在買房過程中走錯路和走彎路。您在買房過程中的疑點、難點可在本書中找到答案。願我們的努力能使購房者輕鬆實現夢想。
於曉涵
2008年4月於北京
隨着個人購房和投資房産時代的到來，住房消費將是大多數家庭最大的一項支出，同時也是一個全新的消費和投資領域。如今，住房安傢已經成為每個人生活中至關重要的需求和消費，也正是由於房子如此舉足輕重的地位，人們在購房的時候，也越來越謹慎。對於投資者來說，能不能選擇正確的樓盤是决定收益豐厚與否的關鍵。
購買房屋涉及金額巨大，過程也相對復雜。在一些發達國傢，法律法規和操作程序比較規範。個人買房和投資已經有了一套比較成熟的模式，過程也相對比較輕鬆。成熟的房屋經紀人可以為個人購房或投資房産提供專業的咨詢和服務。雖然目前國內的房地産市場也培養了一批專業的房屋經紀人，但是購房者還是要相應的掌握一些房産專業知識，做到心中有數。
中聯衆房（北京）房地産經紀有限公司是集合業內有着很高聲望的多位專傢共同打造的團隊，其部門經理均是房地産業精英，有着豐厚的從業經驗與極高的專業知識和業務水平。服務項目有商業地産、寫字樓、住宅、別墅等房地産營銷、全案預算管理、專業律師咨詢、投資、融資等服務和二手房屋的全方位買賣租賃服務。筆者現任中聯衆房（北京）房地産經紀有限公司董事長，從事房地産工作多年。基於廣大購房者的需要，筆者對大傢普遍關註的問題進行了歸納、總結、整理，查閱了衆多相關資料以及咨詢了很多權威專傢，並參考新近出臺的相關政策，精心撰寫了這本《房博士教你購房》。本書共分為：購房前的準備、選房看房、簽訂購房合同、辦理購房貸款程序、收房入住、買賣二手房、産權證辦理、物業管理、基本房産法律知識九章。本書內容全面權威，涵蓋了有關購房和房産投資方面的知識，可讀性、時效性很強，可供購房和房産投資者隨時參考和查閱，也可以作為從事房地産工作人員的培訓教材。
本書的目的是使買房和投資房産的廣大購房者明明白白瞭解買房的流程及知識，防止在買房過程中走錯路和走彎路。您在買房過程中的疑點、難點可在本書中找到答案。願我們的努力能使購房者輕鬆實現夢想。
於曉涵
2008年4月於北京
第一章 購房前的準備
一、你為什麽要買房
雖然購買住房對每個購房者（買受人）來說都是值得高興的事情，但是購買住房對任何人來講又都不是一件小事情，有些人可能需要窮其一生的積蓄才能實現這個願望，還有些人甚至要為此背上多年的還貸包袱，除了經濟方面外，想要買到自己滿意的住房，也是一個非常艱難的過程（需要四處看房、砍價）。既然如此，為什麽人們還要買房子呢？
對於大多數購房者來說，買房的目的不外乎兩個：自用或投資。至於購買者是自用還是投資，這就要看購買者的購房意願和經濟實力了。但是對於資金不是很充裕的工薪家庭來說，買房就是為了居住，那麽，對你來說，買房的目的是什麽呢？因為目的不同，所購買房屋的位置等也會有很大的不同。
那麽，買房時都要註意哪些事呢？怎麽在目前衆多的房地産項目中挑選到適合自己的房子呢？更重要的是，在目前尚不規範的房地産市場中，如何防範欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？
買房的第一步：明確購房目的
無數遍地問自己：為什麽要買房？
無數遍地問自己：到底需要什麽樣的房子？
買房的資金準備--您準備用多少錢買房？
一定是有一筆資金的支持，纔讓您作出了買房的决定。這筆資金的數額，决定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，資金的多少，直接影響着您所購買的房屋。
1.為居住而購房
如果購買房屋是為了居住，最需要考慮的就是根據自身的經濟實力挑選地點、價格和戶型等因素均適合的房屋，此外，購房者還要對住宅外部的環境，即社區內部和社區外部環境進行細緻的瞭解。一般而言，良好的住宅外部環境應該做到交通方便；沒有噪音幹擾；空氣清新；水質無污染；周邊有大面積緑化地帶；有良好的商業服務場所；附近有文化機構；整體的規劃設計美觀、完整；物業管理完善；水、暖、電、氣供應有充分的保障等。
2.為投資而購房
為了投資而購房的人最需要考慮的因素就是區域位置，最理想的房産應該在人氣較旺、出入方便、外觀和內質較好、周邊人流較大的地區。其次，應該選擇外來人員較為集中的公司聚集區、院校區和商業密集區等地區，由於這些地區是商業和住房的最大市場，在此處投資大多都能有較好的回報。
此外，購買房屋要把握好購買的時間，因為房屋基本分為現房和期房兩種，如果購買現房，價格就要略高一些，但是，如果這種房屋地處繁華區段，能夠當作商業或辦公商務用房，購置後即可經營，購買現房還是比較合適的。期房的價格相對較低，在由期房變為現房時，房屋可能會在短時間內快速升值，如果購買後轉手出售，就有可能獲得較好的收益，衹是期房會涉及交房的時間，如果時間太長，就會影響到投資回報率。
二、你必須瞭解的購房術語
隨着房地産的急劇升溫，許多購房術語越來越多地出現在購房者的視野中，雖然其中的部分術語已經衆所周知，但還有很多不為購房者所熟知。正是因為對購房術語的不瞭解，往往使得購房者在簽訂購房合同時對其中部分條款的理解出現偏差，從而造成合同無法最終履行，這既打擊了購房者的積極性，也容易讓不法銷售商鑽"術語"的空子，因此，現將其中的常用術語介紹如下：
1.準現房
準現房是指房屋的主體基本完工，小區內的樓宇及相關設施也已經有了大致的輪廓，戶型、樓的間距等都已經一目瞭然，衹剩下內外墻的裝修和配套設施的施工的房地産項目。
2.現房
通常情況下，人們認識中的現房就是已經建好的房子。但事實並非如此，按照我國銷售"現房"的規定，衹有領取了房産證和土地使用證的房子纔叫"現房"。
在商品房銷售過程中，真正的現房銷售不需要"銷售許可證"購房者衹需要查看"房産證"即可。購買這種房子，對購房者來說是比較有利的（眼見為實），但是購房者的眼光一定要敏銳，如果買錯"現房"，將使自己陷入被動。
3.期房
在建的房子肯定是期房，此外，已經建好和已經有人入住但還沒有取得房産證和土地使用證的房子，在一定意義上也被稱為"期房"，而不是真正意義上的"現房"。所以，這種房子是按照期房來銷售的。對於這一類房子，購房者既要查看房産商的預售許可證，又要留意自己要買的房子是否已經被抵押。有人可能會有這樣的理解：小區已經有人入住，而且入住的業主也已經拿到房産證，買這種房子就萬無一失了。實際上這是誤解，因為房子是按套擁有獨立産權，是可以分別抵押的，別人的房子沒問題，不等於你要買的房子也沒有問題。其實，房産商很容易將蓋好的房子抵押出去，以獲得大量的資金。
因此，購房者在購買商品房時一定要認清"期房"和"現房"的區別。如果購房者想瞭解自己要買的房子是否已經被抵押，可以查看房地産商提供的相關證明，如果可行的話，不妨在合同上註明此房是現房還是期房，並且寫明房子是否被抵押，或加上辦理房屋産權的具體日期來約束售房者。
4.尾房
何謂"尾房"？就是房子蓋好後，大部分都己經銷售出去，衹剩下幾套還沒賣出去，通常情況下，此房的預售許可證己經過期，而房産證還沒有辦下來。對於這種"無證"房，雖然不能建議購房者別買，但在買之前一定要訪查清楚，最好的辦法就是堅持在預售合同登記備案後再行付款。可以先交訂金，之後改為定金後就能隨意變動了，有7天冷確期。
此外，購房者還需要註意的是，北京市國土資源和房屋管理局在《實施意見》的通知中還有這樣的新規定："商品房竣工後，房地産開發企業應當按規定時限申請辦理房地産權屬證書，並自取得房地産權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工後，房地産開發企業未取得房地産權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續進行商品房預售；但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售。"
一、你為什麽要買房
雖然購買住房對每個購房者（買受人）來說都是值得高興的事情，但是購買住房對任何人來講又都不是一件小事情，有些人可能需要窮其一生的積蓄才能實現這個願望，還有些人甚至要為此背上多年的還貸包袱，除了經濟方面外，想要買到自己滿意的住房，也是一個非常艱難的過程（需要四處看房、砍價）。既然如此，為什麽人們還要買房子呢？
對於大多數購房者來說，買房的目的不外乎兩個：自用或投資。至於購買者是自用還是投資，這就要看購買者的購房意願和經濟實力了。但是對於資金不是很充裕的工薪家庭來說，買房就是為了居住，那麽，對你來說，買房的目的是什麽呢？因為目的不同，所購買房屋的位置等也會有很大的不同。
那麽，買房時都要註意哪些事呢？怎麽在目前衆多的房地産項目中挑選到適合自己的房子呢？更重要的是，在目前尚不規範的房地産市場中，如何防範欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？
買房的第一步：明確購房目的
無數遍地問自己：為什麽要買房？
無數遍地問自己：到底需要什麽樣的房子？
買房的資金準備--您準備用多少錢買房？
一定是有一筆資金的支持，纔讓您作出了買房的决定。這筆資金的數額，决定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，資金的多少，直接影響着您所購買的房屋。
1.為居住而購房
如果購買房屋是為了居住，最需要考慮的就是根據自身的經濟實力挑選地點、價格和戶型等因素均適合的房屋，此外，購房者還要對住宅外部的環境，即社區內部和社區外部環境進行細緻的瞭解。一般而言，良好的住宅外部環境應該做到交通方便；沒有噪音幹擾；空氣清新；水質無污染；周邊有大面積緑化地帶；有良好的商業服務場所；附近有文化機構；整體的規劃設計美觀、完整；物業管理完善；水、暖、電、氣供應有充分的保障等。
2.為投資而購房
為了投資而購房的人最需要考慮的因素就是區域位置，最理想的房産應該在人氣較旺、出入方便、外觀和內質較好、周邊人流較大的地區。其次，應該選擇外來人員較為集中的公司聚集區、院校區和商業密集區等地區，由於這些地區是商業和住房的最大市場，在此處投資大多都能有較好的回報。
此外，購買房屋要把握好購買的時間，因為房屋基本分為現房和期房兩種，如果購買現房，價格就要略高一些，但是，如果這種房屋地處繁華區段，能夠當作商業或辦公商務用房，購置後即可經營，購買現房還是比較合適的。期房的價格相對較低，在由期房變為現房時，房屋可能會在短時間內快速升值，如果購買後轉手出售，就有可能獲得較好的收益，衹是期房會涉及交房的時間，如果時間太長，就會影響到投資回報率。
二、你必須瞭解的購房術語
隨着房地産的急劇升溫，許多購房術語越來越多地出現在購房者的視野中，雖然其中的部分術語已經衆所周知，但還有很多不為購房者所熟知。正是因為對購房術語的不瞭解，往往使得購房者在簽訂購房合同時對其中部分條款的理解出現偏差，從而造成合同無法最終履行，這既打擊了購房者的積極性，也容易讓不法銷售商鑽"術語"的空子，因此，現將其中的常用術語介紹如下：
1.準現房
準現房是指房屋的主體基本完工，小區內的樓宇及相關設施也已經有了大致的輪廓，戶型、樓的間距等都已經一目瞭然，衹剩下內外墻的裝修和配套設施的施工的房地産項目。
2.現房
通常情況下，人們認識中的現房就是已經建好的房子。但事實並非如此，按照我國銷售"現房"的規定，衹有領取了房産證和土地使用證的房子纔叫"現房"。
在商品房銷售過程中，真正的現房銷售不需要"銷售許可證"購房者衹需要查看"房産證"即可。購買這種房子，對購房者來說是比較有利的（眼見為實），但是購房者的眼光一定要敏銳，如果買錯"現房"，將使自己陷入被動。
3.期房
在建的房子肯定是期房，此外，已經建好和已經有人入住但還沒有取得房産證和土地使用證的房子，在一定意義上也被稱為"期房"，而不是真正意義上的"現房"。所以，這種房子是按照期房來銷售的。對於這一類房子，購房者既要查看房産商的預售許可證，又要留意自己要買的房子是否已經被抵押。有人可能會有這樣的理解：小區已經有人入住，而且入住的業主也已經拿到房産證，買這種房子就萬無一失了。實際上這是誤解，因為房子是按套擁有獨立産權，是可以分別抵押的，別人的房子沒問題，不等於你要買的房子也沒有問題。其實，房産商很容易將蓋好的房子抵押出去，以獲得大量的資金。
因此，購房者在購買商品房時一定要認清"期房"和"現房"的區別。如果購房者想瞭解自己要買的房子是否已經被抵押，可以查看房地産商提供的相關證明，如果可行的話，不妨在合同上註明此房是現房還是期房，並且寫明房子是否被抵押，或加上辦理房屋産權的具體日期來約束售房者。
4.尾房
何謂"尾房"？就是房子蓋好後，大部分都己經銷售出去，衹剩下幾套還沒賣出去，通常情況下，此房的預售許可證己經過期，而房産證還沒有辦下來。對於這種"無證"房，雖然不能建議購房者別買，但在買之前一定要訪查清楚，最好的辦法就是堅持在預售合同登記備案後再行付款。可以先交訂金，之後改為定金後就能隨意變動了，有7天冷確期。
此外，購房者還需要註意的是，北京市國土資源和房屋管理局在《實施意見》的通知中還有這樣的新規定："商品房竣工後，房地産開發企業應當按規定時限申請辦理房地産權屬證書，並自取得房地産權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工後，房地産開發企業未取得房地産權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續進行商品房預售；但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售。"