第一部分 房价
第一章 房价为什么一涨再涨？
房价高企，已经成为政府和老百姓的一块心病。这么高的房价，究竟是怎样一轮接一轮地涨上去的？究竟是哪些资金在买房？为什么在如此高的价位上还有这么旺盛的购买力？2008年，我国的楼市打了一个大喷嚏，这两年买房的人是否接到了楼市的最后一棒？ 说起房子，这是大家最关心的事。不管是有房还是没房的人，房子的问题是全国人民都关心的事。为什么呢？这就是中国人的传统。如果我们家在农村，那就得先盖上三间大瓦房，如今甚至是三层小楼，才能娶上媳妇；如果我们住在城里，就想在好一点的地段买上套像样一点的房子，才有自己安身立命的空间，才能踏踏实实地过上有尊严的生活。衣、食、住、行是人类最起码的生存需要，走到今天，13亿中国人基本上解决了吃饱穿暖的问题，接下来就轮到改善居住条件了。所以，住房成为全国人民普遍最关心的问题。但中国房价在经历了两年的暴涨之后，自从进入2008年，涨幅明显缩小，有的地方甚至开始回落，引来全国上下一片质疑之声，于是"房价拐点论"便应运而生。
要想弄明白房价是不是真的会出现拐点，房价将走向何方，我们得先搞清楚这轮房价是怎么涨上来的，再看看这些上涨的因素中哪些已经消失，哪些还会持续下去，甚至力量会进一步扩大，只有这样才能了解我国未来房价的趋势，从而调整自己的判断、决策和行动。
记得1991年清华大学派我去德国进修的时候，我对那里的房价感受特别深刻。有德国同事问我："你在中国挣多少钱？"顿时我的头上开始冒汗，但只能如实说："月薪100元。""100元？"他们眼睛瞪得大大的："100元你怎么活？"我说："在中国，我每月房租才两元钱，生活开支特别低，物价也非常便宜。"但是大家猜猜看，我在德国租一间小房子一个月要交多少钱？400马克！当时合1 200元人民币。中国政府的总理干一个月都不一定能拿这么多。幸好是德国基金会赞助我读书，否则我在那里根本无法立足。
20世纪90年代初，中国还没有这么突出的买房问题，那时住房还没有商品化，而是由工作单位根据各项条件统一给职工打分，排队分配住房。由于粥少僧多，一碗水很难端得平，所以大家意见很大。1996年我回国以后，中国的住房制度开始改革，工作单位不再分房子，我们有了住房公积金，实行贷款买房。记得刚开始，感觉北京的商品房简直是天价：1平方米竟然要1 000元人民币左右。天哪！这房子太贵了，我肯定买不起；后来涨到了1平方米5 000元，我更买不起了；再涨到10 000元时，我真的买不起了；等听到房价涨过15 000元的时候，我基本上没有啥想法了。
房价对很多人来说，跟我一样，似乎永远追不上。可到了2007年，房价竟出现短期两三倍的暴涨，这是为什么？这背后的原因是什么呢？ 照这样涨下去，那些普通收入的打工族们，他们什么时候能买上房子呢？ 前两年，我讲课走遍了祖国大江南北，到处去普及宏观经济知识。我到过新疆、内蒙古、兰州、南宁、北海、深圳、珠海、苏州、杭州、宁波、上海、南通、济南、青岛、郑州等许多城市，每到一处，每讲一次课，都看到这个地方变化最大的是房价。前年一个价，去年一个价，今年又是一个价，所到之处房价都在翻番往上升。
第一章 房价为什么一涨再涨？
房价高企，已经成为政府和老百姓的一块心病。这么高的房价，究竟是怎样一轮接一轮地涨上去的？究竟是哪些资金在买房？为什么在如此高的价位上还有这么旺盛的购买力？2008年，我国的楼市打了一个大喷嚏，这两年买房的人是否接到了楼市的最后一棒？ 说起房子，这是大家最关心的事。不管是有房还是没房的人，房子的问题是全国人民都关心的事。为什么呢？这就是中国人的传统。如果我们家在农村，那就得先盖上三间大瓦房，如今甚至是三层小楼，才能娶上媳妇；如果我们住在城里，就想在好一点的地段买上套像样一点的房子，才有自己安身立命的空间，才能踏踏实实地过上有尊严的生活。衣、食、住、行是人类最起码的生存需要，走到今天，13亿中国人基本上解决了吃饱穿暖的问题，接下来就轮到改善居住条件了。所以，住房成为全国人民普遍最关心的问题。但中国房价在经历了两年的暴涨之后，自从进入2008年，涨幅明显缩小，有的地方甚至开始回落，引来全国上下一片质疑之声，于是"房价拐点论"便应运而生。
要想弄明白房价是不是真的会出现拐点，房价将走向何方，我们得先搞清楚这轮房价是怎么涨上来的，再看看这些上涨的因素中哪些已经消失，哪些还会持续下去，甚至力量会进一步扩大，只有这样才能了解我国未来房价的趋势，从而调整自己的判断、决策和行动。
记得1991年清华大学派我去德国进修的时候，我对那里的房价感受特别深刻。有德国同事问我："你在中国挣多少钱？"顿时我的头上开始冒汗，但只能如实说："月薪100元。""100元？"他们眼睛瞪得大大的："100元你怎么活？"我说："在中国，我每月房租才两元钱，生活开支特别低，物价也非常便宜。"但是大家猜猜看，我在德国租一间小房子一个月要交多少钱？400马克！当时合1 200元人民币。中国政府的总理干一个月都不一定能拿这么多。幸好是德国基金会赞助我读书，否则我在那里根本无法立足。
20世纪90年代初，中国还没有这么突出的买房问题，那时住房还没有商品化，而是由工作单位根据各项条件统一给职工打分，排队分配住房。由于粥少僧多，一碗水很难端得平，所以大家意见很大。1996年我回国以后，中国的住房制度开始改革，工作单位不再分房子，我们有了住房公积金，实行贷款买房。记得刚开始，感觉北京的商品房简直是天价：1平方米竟然要1 000元人民币左右。天哪！这房子太贵了，我肯定买不起；后来涨到了1平方米5 000元，我更买不起了；再涨到10 000元时，我真的买不起了；等听到房价涨过15 000元的时候，我基本上没有啥想法了。
房价对很多人来说，跟我一样，似乎永远追不上。可到了2007年，房价竟出现短期两三倍的暴涨，这是为什么？这背后的原因是什么呢？ 照这样涨下去，那些普通收入的打工族们，他们什么时候能买上房子呢？ 前两年，我讲课走遍了祖国大江南北，到处去普及宏观经济知识。我到过新疆、内蒙古、兰州、南宁、北海、深圳、珠海、苏州、杭州、宁波、上海、南通、济南、青岛、郑州等许多城市，每到一处，每讲一次课，都看到这个地方变化最大的是房价。前年一个价，去年一个价，今年又是一个价，所到之处房价都在翻番往上升。
两年前，在南宁市中心地段非常好的邕江两岸，特别漂亮的水景房才1 000多元1平方米。当时在课上我就对大家说："这个价格太便宜了，大家可以买。"结果我第二次去的时候涨到2 000元，第三次去的时候涨到3 000元，前不久再去时已经涨到了4 000元。有人问我说："这样的房价我们还要不要再买？" 新疆也是如此。2006年10月我在乌鲁木齐市询问房价，他们说："不贵，2 000元左右。"2007年我给全国矿业老板讲课的时候，有一个新疆学员说："我们乌鲁木齐市的房价已经涨到了1平方米4 000元。" 我只想跟大家说，这两年走遍祖国大江南北，每当我第二次再回到那个城市的时候，那里的房价就又涨上去很多。不是一个地方涨，而是全国房价都在涨。就连内蒙古鄂尔多斯的东胜市也盖了很多房子，我到那儿去看的时候，当地的房价还在飙升。所有这一切说明什么呢？它说明了一件事：中国人对住房的需求太旺盛了。
我在清华大学给MBA上课，经常举办沙龙，大家聚在一起探讨中国经济发展问题。2007年，我们的沙龙选在北京什刹海的游船上，畅谈中国楼市问题。一位研究生说，在武汉有个房地产开发商，2007年初卖3 000元1平方米，结果一开盘就一下子卖光了。老板拍着大腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘一定要卖6 000元。3个月之后开盘就卖6 000元，结果刚开盘一下子又卖光了。老板又拍着腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘卖9 000元，结果9 000元开盘又一抢而空。老板最后发话说：这房子咱先不卖了，2008年一开盘就卖13 000元，把价提得高高的，涨得让谁都买不起。没关系，反正这房价还得涨。事情虽然说的是武汉，但在北京、上海、广州、深圳，包括成都在内，房价就是这样一路涨上去的。
为什么呢？因为地不好拿了，太贵了，前面卖的房子本钱都收回来了，后面又没房卖，把房价挂高点，卖不掉算了，留着以后慢慢卖。结果是提一次价不够卖，提两次还不够卖，最后提到买房人实在买不起的程度。只要地产商前面赚够了，管你爱买不买。结果就是，附近的地产商一家比着一家卖。你看隔壁都卖这么高了，而且他拿地的成本也高，估计建好房子的成本得比我现在的卖价还要高，我得再涨点。
就这么一家比一家，一家赶一家，"离谱"的房价就这么给推上去了。而买房的人呢？3 000元没买，6 000元后悔了；6 000元没买，9 000元更后悔。再不买，真的涨到13 000元了！这只是举个例子，但这一轮轮房价基本上就这样涨起来的。
问题是，房价这么一轮一轮涨，真的有人要跟，真的有人要买，这一涨再涨的办法这么好使，为什么5年前或3年前楼市疲软的时候，不用这办法呢？
究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且还挨得起呢？
我研究的是宏观经济，一直关注政府对经济的宏观调控。从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。第二是地价太便宜，意味着谁能接触到掌握批地权力的人，谁就有条件优先拿到地，会刺激大量权钱交易、暗箱操作，滋生大量违法乱纪的案件。第三还是地价太便宜，不能充分体现在经济发展过程中，土地作为已经市场化的重要生产要素，不能公平地由市场供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国，《宪法》规定土地属于国家和劳动群众集体所有，大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数地产商名下，实际是对公众利益的变相剥夺，这既不符合经济和市场规律，更不符合社会公平原则。第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。反过来说，政府也应该搭上经济高速发展的快车，而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入最重要的一部分是税收，还有一部分是土地出让金。而卖地，则被指责为推高房价的重要原因。
我在清华大学给MBA上课，经常举办沙龙，大家聚在一起探讨中国经济发展问题。2007年，我们的沙龙选在北京什刹海的游船上，畅谈中国楼市问题。一位研究生说，在武汉有个房地产开发商，2007年初卖3 000元1平方米，结果一开盘就一下子卖光了。老板拍着大腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘一定要卖6 000元。3个月之后开盘就卖6 000元，结果刚开盘一下子又卖光了。老板又拍着腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘卖9 000元，结果9 000元开盘又一抢而空。老板最后发话说：这房子咱先不卖了，2008年一开盘就卖13 000元，把价提得高高的，涨得让谁都买不起。没关系，反正这房价还得涨。事情虽然说的是武汉，但在北京、上海、广州、深圳，包括成都在内，房价就是这样一路涨上去的。
为什么呢？因为地不好拿了，太贵了，前面卖的房子本钱都收回来了，后面又没房卖，把房价挂高点，卖不掉算了，留着以后慢慢卖。结果是提一次价不够卖，提两次还不够卖，最后提到买房人实在买不起的程度。只要地产商前面赚够了，管你爱买不买。结果就是，附近的地产商一家比着一家卖。你看隔壁都卖这么高了，而且他拿地的成本也高，估计建好房子的成本得比我现在的卖价还要高，我得再涨点。
就这么一家比一家，一家赶一家，"离谱"的房价就这么给推上去了。而买房的人呢？3 000元没买，6 000元后悔了；6 000元没买，9 000元更后悔。再不买，真的涨到13 000元了！这只是举个例子，但这一轮轮房价基本上就这样涨起来的。
问题是，房价这么一轮一轮涨，真的有人要跟，真的有人要买，这一涨再涨的办法这么好使，为什么5年前或3年前楼市疲软的时候，不用这办法呢？
究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且还挨得起呢？
我研究的是宏观经济，一直关注政府对经济的宏观调控。从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。第二是地价太便宜，意味着谁能接触到掌握批地权力的人，谁就有条件优先拿到地，会刺激大量权钱交易、暗箱操作，滋生大量违法乱纪的案件。第三还是地价太便宜，不能充分体现在经济发展过程中，土地作为已经市场化的重要生产要素，不能公平地由市场供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国，《宪法》规定土地属于国家和劳动群众集体所有，大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数地产商名下，实际是对公众利益的变相剥夺，这既不符合经济和市场规律，更不符合社会公平原则。第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。反过来说，政府也应该搭上经济高速发展的快车，而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入最重要的一部分是税收，还有一部分是土地出让金。而卖地，则被指责为推高房价的重要原因。